土地用于抵押是否可行

可以抵押的是土地使用權(quán)，而不是土地。土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償。

土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標的是土地權(quán)利而不是土地本身。

土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規(guī)限制流通的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，在實現(xiàn)債權(quán)時，人民法院應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對該財產(chǎn)進行處理。

進行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實沒有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實，采取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，中國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴重，尤其是在中國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合并抵押的做法就會產(chǎn)生嚴重的后果。

1)、無法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個要優(yōu)先進行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實際上又是重復(fù)的。

2)、給債務(wù)人利用重復(fù)擔保進行欺詐提供了可乘之機?，F(xiàn)實中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

3)、在當事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動中的作用，不利于當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來擔保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔保物的價值越高，債權(quán)人的風險越小，主債務(wù)人承擔的代價相應(yīng)越小。

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