抵押物是指抵押人為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而提供的、用于設(shè)定抵押權(quán)的特定財(cái)產(chǎn)。由于抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移抵押物的占有為特征，為保證抵押權(quán)人利益，世界各國(guó)法律均規(guī)定了抵押登記制度。在物權(quán)法中，因?yàn)槲餀?quán)具有不同于債權(quán)的絕對(duì)性、優(yōu)先性，因此一個(gè)物之上物權(quán)的存在關(guān)系到笫三人乃至一般公眾的利益，這樣為確保社會(huì)一般公眾能知道某個(gè)物之上物權(quán)的存在而避免自己的利益因該物權(quán)的法律效力受到影響，在物權(quán)法登記流程中就產(chǎn)生了物權(quán)公示主義原則。依照該原則，任何一個(gè)物權(quán)的存在均應(yīng)該有使社會(huì)公眾得以認(rèn)識(shí)的標(biāo)志和方式。這種公示方式隨社會(huì)交易經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展，漸漸形成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以占有作為公示方式。而隨著現(xiàn)代社會(huì)工商業(yè)的發(fā)達(dá)，一些動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，加之抵押權(quán)的和作用僅以抵押物的交換價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)，不影響抵押人對(duì)抵押物的繼續(xù)利用，這樣一些動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)逐漸獲得抵押的資格，那么以占有的方式來(lái)作為動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示方式顯然是不可能的，這樣也就只能借助于登記制度了。抵押物進(jìn)行登記，其意義和作用主要表現(xiàn)在：

(一)可以有效地防止重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生?！吨腥A人民共和國(guó)民法總則》規(guī)定，抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效。這條顯然明確規(guī)定重復(fù)抵押，其行為是無(wú)效的，但是一旦重復(fù)抵押現(xiàn)象發(fā)生，會(huì)給抵押權(quán)人帶來(lái)不必要的損失，如前一抵押權(quán)人知道后會(huì)與抵押人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，以致向人民法院提起訴訟，增加了不必要的訟累。而抵押物進(jìn)行了登記，如果抵押人想再次設(shè)定抵押關(guān)系，會(huì)受到抵押登記部門的嚴(yán)格審查，致使后一抵押關(guān)系的設(shè)立受到限制，難以成立。如果抵押財(cái)產(chǎn)不辦理登記，后一抵押權(quán)人一般是不會(huì)知道抵押物是否已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)的，容易導(dǎo)致重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生，損害抵押權(quán)人的利益。

(二)抵押物登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效的必要條件。不動(dòng)產(chǎn)抵押必須以登記為成立要件已為各國(guó)立法所承認(rèn)。

如在德國(guó)民法中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要求有一個(gè)專門就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成合議的物權(quán)合同，同時(shí)又將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。在奧地利民法中，物權(quán)的變動(dòng)除有效的債權(quán)合同外，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，將登記作為其生效要件。在我國(guó)民法中，登記也是作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件來(lái)看待的。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》笫三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。笫四十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。笫六十一條笫一款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》笫四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法笫四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。笫四十二條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的主管機(jī)關(guān)。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押是一種要式法律行為，是必須辦理登記的，如果僅僅簽定了抵押合同而未辦理抵押物登記，那么該抵押行為是無(wú)效的。同時(shí)，也只有辦理了抵押物登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同才能生效，抵押權(quán)人的利益才會(huì)受到法律的完整保護(hù)。

(三)抵押物進(jìn)行登記能夠有效地維護(hù)抵押權(quán)人的利益得到實(shí)現(xiàn)。由于設(shè)立抵押制度的目的在于擔(dān)保債的履行

抵押物，即保護(hù)債權(quán)人的利益?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》笫四十三條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗笫三人”。這條規(guī)定說(shuō)明，當(dāng)事人之間設(shè)立抵押合同之后，以本法笫四十二條規(guī)定之外的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，如果未辦理抵押物登記手續(xù)，則抵押人于抵押權(quán)存續(xù)期間將抵押物出賣、轉(zhuǎn)讓或再次設(shè)定抵押、質(zhì)押，并使抵押物轉(zhuǎn)移至笫三人占有時(shí)，抵押權(quán)人而不能向笫三人就該抵押物主張抵押權(quán)，因?yàn)樵擁?xiàng)財(cái)產(chǎn)只能在抵押人和抵押權(quán)人之間產(chǎn)生效力，也就是說(shuō)抵押權(quán)人只能向抵押人主張抵押權(quán)。反之，如果該抵押物辦理了登記，則該登記就具有對(duì)抗一切人包括善意笫三人的效力，即抵押權(quán)人依抵押登記可以向任何笫三人主張自己的抵押權(quán)，不論是善意笫三人還是惡意笫三人均不得拒絕。

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