房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

擔(dān)保法第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！D(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。”“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！睂@一規(guī)定有不同意見，一種意見認(rèn)為，抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的物權(quán)，抵押期間抵押人不喪失對物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，因此，不應(yīng)限制抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人對轉(zhuǎn)讓的抵押財(cái)產(chǎn)具有物上追及的法律效力。比如，甲向乙借款時(shí)，為擔(dān)保借款的償還將房屋抵押給了乙，之后又將該房屋賣給了丙，如果債務(wù)履行期間屆滿甲沒有向乙歸還借款，乙有權(quán)拍賣或者變賣丙所購買的房屋，并就拍賣或者變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。允許轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，有利于發(fā)揮物的效用。另一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)會(huì)加重抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)的買受人的風(fēng)險(xiǎn)。比如，抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押但沒有辦理抵押登記的汽車，買受人根據(jù)善意取得的規(guī)定取得該汽車所有權(quán)的同時(shí)，抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)了。又比如，轉(zhuǎn)讓負(fù)有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)就受讓人買受的抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就可能出現(xiàn)買受人因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而喪失買受的抵押財(cái)產(chǎn)，又無法從抵押人處取回已支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款的情況。為了維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)的買受人的合法權(quán)益，應(yīng)對抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作限制性規(guī)定。經(jīng)研究，物權(quán)法在擔(dān)保法規(guī)定的基礎(chǔ)上，對轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)作了更嚴(yán)格的限制性規(guī)定。

物權(quán)法對轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)作了兩方面規(guī)定：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，而不是如擔(dān)保法規(guī)定的僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人;同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存。二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。按照本條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)。既然買受人取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，也就不再有物上追及的問題。

物權(quán)法這樣規(guī)定的主要理由是：

第一，財(cái)產(chǎn)抵押實(shí)際是以物的交換價(jià)值擔(dān)保，抵押物轉(zhuǎn)讓，交換價(jià)值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。以交換所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。

第二，擔(dān)保法規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人，也就是說，只要是通知了抵押權(quán)人并告知了受讓人，抵押權(quán)人就不能阻止抵押人的轉(zhuǎn)讓行為，而只能在轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于債權(quán)的價(jià)值時(shí)，要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。但抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場價(jià)格波動(dòng)的，抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值是否明顯低于債權(quán)難以作出準(zhǔn)確判斷，與其為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)留下不確定因素，不如在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，就將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。

第三，現(xiàn)實(shí)中往往是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才發(fā)現(xiàn)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人已轉(zhuǎn)讓了抵押財(cái)產(chǎn)的情況，此時(shí)即使宣告轉(zhuǎn)讓合同無效，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)可能也已無法追回。而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)前就取得抵押權(quán)同意，可以防止以后出現(xiàn)的一系列麻煩，節(jié)省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本，減少糾紛。

一般說來，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的所得的價(jià)款不可能完全與其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一致，當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額時(shí)，超過的部分，應(yīng)當(dāng)歸抵押人所有;不足的部分由債務(wù)人清償。也就是說，如果抵押人為債務(wù)人以外的第三人時(shí)，抵押人不再承擔(dān)責(zé)任其余債權(quán)由債務(wù)人償還。