房地產(chǎn)抵押后，因其權(quán)屬和占有仍歸抵押人。抵押人仍可以依法支配處分屬于自己擁有的房地產(chǎn)，從而在該項(xiàng)房地產(chǎn)上形成新的法律關(guān)系或者保持既存的法律關(guān)系。抵押權(quán)的存在就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上既存的或新發(fā)生的諸種相關(guān)法律關(guān)系產(chǎn)生一定的影響力，這便是其對(duì)外效力。例如，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押而發(fā)生的法律關(guān)系都會(huì)同抵押權(quán)發(fā)生相關(guān)影響。房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力主要涉及以下幾種情況抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的影響。

房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的影響，可能發(fā)生兩種情況一種情況就是房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，另一種情況就是房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租。在這兩種情況中，抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的效力不同。前一種情況租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對(duì)租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書(shū)面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人、原租賃合同繼續(xù)有效。從抵押權(quán)的設(shè)定來(lái)看，租賃與抵押互不影響。因?yàn)橐呀?jīng)出租的財(cái)產(chǎn)仍歸出租人所有，他在不影響承租人之占有使用的前提下仍有權(quán)支配處分財(cái)產(chǎn)，而抵押權(quán)的設(shè)定并不要求財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)占有，因此，租賃關(guān)系的有效存在不影響出租人將已經(jīng)出租財(cái)產(chǎn)再行設(shè)定抵押，抵押權(quán)的設(shè)定也不影響承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有利用。

從抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來(lái)看，抵押權(quán)人將抵押財(cái)產(chǎn)依法拍賣(mài)變賣(mài)后買(mǎi)受人獲得了抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買(mǎi)受人，使租賃關(guān)系繼續(xù)有效，只是出租人發(fā)生了變化，讓位于抵押物的買(mǎi)受人。因而，抵押的實(shí)行也不影響租賃關(guān)系的存在。在后一種情況中，租賃關(guān)系成立在后，抵押權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)對(duì)租賃關(guān)系就要發(fā)生影響，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。從租賃關(guān)系的成立來(lái)看，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。從租賃關(guān)系的成立來(lái)看，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)效力的影響，因?yàn)橐呀?jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)仍歸抵押人所有和占有，他仍然有權(quán)將該財(cái)產(chǎn)出租。但是抵押權(quán)是設(shè)定在先的一種物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)先債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)，隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押物新的買(mǎi)受人不受租賃關(guān)系的約束，承租人不得對(duì)抗買(mǎi)受人，租賃關(guān)系應(yīng)隨即解除。