已辦理抵押登記土地能辦理用途變更嗎

對于已辦理抵押登記的土地，能否辦理用途變更，可從以下三方面來判定:

一、法律并未禁止抵押土地辦理土地用途變更

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。可見，對于土地用途的變更，法律只是要求依法辦理相關(guān)批準手續(xù)，并沒有明確禁止抵押狀態(tài)下的土地辦理用途變更。

二、先行解押，再辦理用途變更對抵押權(quán)人不利，操作性不強

雖然先行辦理土地的解押，再辦理土地用途變更手續(xù)可以最大程度地減少管理部門的風險，但是一旦土地解除抵押，在辦理土地用途變更手續(xù)，以及再次辦理抵押登記之前的這段時間內(nèi)，債權(quán)人的利益難以得到保障。一方面，土地處于沒有抵押的狀態(tài)，權(quán)利人可以隨時處分土地；另一方面，由于土地權(quán)利抵押需要當事人共同申請，重新提供主債權(quán)債務合同、抵押合同等要件，這都需要雙方共同配合完成，具有諸多不確定因素。因此，先行解押的方式，對于債權(quán)人來說風險較大，一般難以接受。這就可能導致用途變更無法辦理，影響了土地資源的有效利用。

三、在辦理抵押土地用途變更時，應當充分保護抵押權(quán)人的利益

抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務。土地用途的變更是影響土地價值的重要因素，因此對于抵押權(quán)人來說非常重要。對于抵押這種市場行為而言，國土資源管理部門對抵押財產(chǎn)的價值無法衡量和判斷，因此應當由土地抵押的當事人協(xié)商解決。應當交由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商解決，抵押人可以向抵押權(quán)人證明抵押財產(chǎn)價值沒有減損，或者通過提供其他相應價值的擔保或者清償部分債務等方式，取得抵押權(quán)人的同意。土地權(quán)利人申請用途變更時，應當一并提交抵押權(quán)人同意變更的意見。土地權(quán)利人補繳土地出讓金，辦理相關(guān)土地用途變更手續(xù)后，可以申請辦理土地的用途變更登記，然后再向抵押權(quán)人更換相應的權(quán)利證書。

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