某開發(fā)商取得一塊土地之后，由于政府原因一直閑置，沒有按照出讓合同約定開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在開發(fā)商擬利用該土地向銀行抵押融資并向登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押登記，請問登記機(jī)關(guān)能否辦理?

解答

按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)的規(guī)定，閑置土地根據(jù)閑置的原因不同，被分為因國有建設(shè)用地使用權(quán)人原因造成閑置的土地和因政府原因造成閑置的土地，并規(guī)定了不同的處置方式和法律責(zé)任。因此，閑置土地抵押能否辦理登記應(yīng)當(dāng)因閑置原因而異。

1、因國有建設(shè)用地使用權(quán)人原因造成閑置的土地抵押的不得辦理抵押登記

《閑置土地處置辦法》第二十四條明確規(guī)定“國有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記”，因此，對于因國有建設(shè)用地使用權(quán)人原因造成閑置的土地抵押的，在依法處理之前，登記機(jī)關(guān)不能辦理抵押登記。但需要注意的還是，因國有建設(shè)用地使用權(quán)人原因造成閑置的土地在依法處理之后抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。如因國有建設(shè)用地使用權(quán)人原因未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，依法已經(jīng)按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十繳納土地閑置費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)允許抵押并辦理抵押登記。

2、因政府原因造成閑置的土地抵押的一般可以辦理抵押登記

按照《閑置土地處置辦法》第八條的規(guī)定，因政府原因造成土地的情形主要有：政府未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件交付土地;土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改;因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改;因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā);因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)的以及政府、政府有關(guān)部門的其他行為。因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，也依照因政府原因辦理。

由于按照政府原因造成土地閑置的，過錯(cuò)不在于國有建設(shè)用地使用權(quán)人，其土地權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)，因此《閑置土地處置辦法》第十二條的規(guī)定，因政府原因造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列六種方式進(jìn)行處置：延長動(dòng)工開發(fā)期限，調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，由政府安排臨時(shí)使用，協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，置換土地以及根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。對于采取協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)和置換土地方式進(jìn)行處置的，原國有建設(shè)用地使用權(quán)人不再享有原土地使用權(quán)，也不可能用原地進(jìn)行抵押融資。對于采取延長動(dòng)工開發(fā)期限，調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，由政府安排臨時(shí)使用這三種方式土地進(jìn)行處置的，原國有建設(shè)用地使用權(quán)人繼續(xù)享有土地使用權(quán)，有權(quán)利用該土地進(jìn)行抵押融資，登記機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的抵押登記。