一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上蓋的房子，只能銷售給集體成員的一種房產(chǎn)形式。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，但當(dāng)其屬于違法用地、違法建設(shè)的時(shí)候面臨著被相關(guān)部門(mén)整頓、房屋停建、依法被拆除的危險(xiǎn)性。購(gòu)房者就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

二、不能抵押、貸款

根據(jù)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能采用銀行貸款的形式、不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)、不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，因此也就不能進(jìn)行二手房交易。

三、拆遷無(wú)法得到賠償

如果遇有國(guó)家征地或者拆遷的情形，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。

四、配套受限

小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施，如供水、供電、供氣等，因不在國(guó)家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。

五、合同無(wú)法得到法律保護(hù)

由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因此非本集體中的購(gòu)房者和賣(mài)方所簽的合同也屬于無(wú)效合同。未來(lái)如果有升值或拆遷補(bǔ)償，賣(mài)方可以隨時(shí)違約，對(duì)投資或自住的人來(lái)說(shuō)，起不到增值效果。

如果有購(gòu)房意愿的朋友在購(gòu)房前一定要做好各種功課，判斷是否為小產(chǎn)權(quán)房的就簡(jiǎn)單的方法就是看開(kāi)發(fā)商是否五證齊全。