不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記來了

據(jù)報(bào)道，隨著江蘇省徐州市居民邢*鋒在徐州市不動(dòng)產(chǎn)登記局服務(wù)大廳接過國土資源部部長(zhǎng)姜*明頒發(fā)的全國第一本不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記開始正式實(shí)施。除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動(dòng)頒證工作，瀘州市居民申-慶領(lǐng)到了瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)的第一本宅基地使用權(quán)證書，江西贛州崇義縣則發(fā)出第一本林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)證書。

對(duì)此，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)王*華表示，這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的意義，復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所直言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地產(chǎn)情況，讓混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步清晰明朗。對(duì)于房?jī)r(jià)方面會(huì)有長(zhǎng)期性影響?！笆袌?chǎng)主要還是以供求關(guān)系為主。但長(zhǎng)期看，會(huì)影響樓市走勢(shì)，一定程度上有利于反腐，有利于不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)和實(shí)施。”中-投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓*吉說。

而在金銀島相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，不動(dòng)產(chǎn)登記是中央對(duì)地方的房地產(chǎn)情況掌控，有利于國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)去庫存化的實(shí)施有著積極的推動(dòng)作用?！耙肴齑婊?，就必須掌握國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的情況，不然就無法有效落實(shí)。至于房地產(chǎn)稅的問題，國家會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況在5年內(nèi)全面實(shí)施?！?。

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅鋪路的說法，金銀島相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅征收之間并不是承接的關(guān)系?！捌鋵?shí)上海、重慶等地已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅了，只是這不是完整版的房地產(chǎn)稅。但隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷健全，完整版的房地產(chǎn)稅遲早會(huì)出現(xiàn)?！辈?民說。

與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)說，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

中國社科院副研究員對(duì)媒體指出：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率?！?/p>

為此，中國社科院副研究員對(duì)記者預(yù)計(jì)，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產(chǎn)稅的全面征收確實(shí)勢(shì)在必行，“三四線城市則因?yàn)闃鞘袔齑鏀?shù)量巨大，并且購房需求較低，逐步減弱對(duì)土地財(cái)政依賴的政府需要征收房地產(chǎn)稅收來增加財(cái)政收入?！睏?宏表示，五年之間，國家會(huì)開始全面征收房地產(chǎn)稅。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

“準(zhǔn)確地說，房地產(chǎn)稅的征收是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至于如何收，怎么收，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，國家也會(huì)進(jìn)行仔細(xì)研究分析后再?zèng)Q定。”蔡*民認(rèn)為。

那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)減少一些人的投資行為嗎?在蔡*民眼里，房地產(chǎn)稅等政策一直都是房地產(chǎn)商們頭頂上的**克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產(chǎn)投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產(chǎn)主業(yè)，要么去進(jìn)行跨界投資。

“而且百姓是否要買房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會(huì)變的，但是如果說因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn)?！辈?民指出。

楊*宏則表示，在相比于一手市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅等政策對(duì)二手樓市的心理影響似乎更大?！耙痪€城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策，新房建造量會(huì)不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行?，在未來?huì)更加受到購買者的青睞。”楊*宏說。

與此同時(shí)，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

“在去庫存的過程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，國內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段。”蔡*民坦言，“一線城市會(huì)出現(xiàn)利好，因?yàn)椤琅怀罴蕖?，一線城市的房屋需求本來就很強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀徺I的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)降低當(dāng)?shù)厝说馁徺I熱情，這樣一來，房?jī)r(jià)必然下跌?！?/p>

此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，產(chǎn)權(quán)問題也引人關(guān)注

小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”?！耙坏┍晦D(zhuǎn)正，我們國家的房屋庫存量會(huì)增加幾千萬套，這對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有非常不利的影響”。

“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè)，不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，意味著購買小產(chǎn)權(quán)房的人，權(quán)益無法得到有效保障。至于如何解決，估計(jì)還是具體問題具體分析，雖然不會(huì)一刀切拆除，但目前來看，國家不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益?！蹦池?fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八浴‘a(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’?！痹撠?fù)責(zé)人明確指出。

商品房土地70年使用權(quán)問題

據(jù)律霸網(wǎng)報(bào)道，消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會(huì)降低。原來分散登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證?！眹临Y源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷*志強(qiáng)調(diào)，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

此外，作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。“簿證不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì)打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會(huì)引起糾紛和矛盾?！?/p>

國土資源部地籍管理司司長(zhǎng)(不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng))王*華強(qiáng)調(diào)，簿證統(tǒng)一了，無論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人都會(huì)有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，影響交易安全?！?/p>

針對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題，中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊*光對(duì)外表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)?！巴恋厥遣粍?dòng)產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題，核心就是土地?！?/p>

商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化?！半S著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確”。

實(shí)際上，根據(jù)國家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問題與不動(dòng)產(chǎn)登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會(huì)有法律出臺(tái)來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定”。

“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后，自動(dòng)續(xù)取。也就是說，國家不會(huì)贖回房屋，它自動(dòng)劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后，這方面更加不會(huì)有太多問題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確，接下來在產(chǎn)權(quán)到期后，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得產(chǎn)權(quán)，國家會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來決定。預(yù)計(jì)，70年后，續(xù)取房產(chǎn)是需要交費(fèi)的?！?。

另據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，“國五條”提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。去年下半年，媒體報(bào)道杭州、廣州、深圳等地制訂的試點(diǎn)方案已經(jīng)成形，第二批試點(diǎn)即將推出，但最后擴(kuò)圍計(jì)劃卻杳無音信?！胺慨a(chǎn)稅不會(huì)再擴(kuò)大試點(diǎn)了，因?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)稅會(huì)在幾年后出來，現(xiàn)在再擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)沒有必要?！鄙钲谑械囟惥重?fù)責(zé)人稱。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是1986年由國務(wù)院發(fā)布的，該條例對(duì)個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。但2011年，上海和重慶出于調(diào)控樓市等原因，開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

在深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李*嘉看來，各界對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議主要在于法理上不正當(dāng)。重慶和上海出臺(tái)房產(chǎn)稅是因調(diào)控倒逼，而現(xiàn)在房地產(chǎn)稅是屬于稅制改革的一環(huán)。今年從放棄房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，到啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法工作，也說明了此前兩地的試點(diǎn)失敗了。

“上海和重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅過程中有很多問題，在抑制房?jī)r(jià)及增加地方稅收方面的作用不大，因此無法在全國推廣。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)某負(fù)責(zé)人提到。

根據(jù)上海公布的2014年預(yù)算草案，今年上海預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，同比增長(zhǎng)2.6%。而2014年上海土地出讓金收入預(yù)計(jì)超過1700億元，相比之下，房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)僅是九牛一毛。事實(shí)上，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅只差一個(gè)字，外界對(duì)此卻多有混淆。

顧*昌表示，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收都算房地產(chǎn)稅，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，前兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)包括房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，而房產(chǎn)稅僅僅指向保有環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均征稅，且稅負(fù)過高，但保有環(huán)節(jié)則缺失。

上述深圳市地稅局負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅是要把土地使用的稅收合并進(jìn)來，主要是針對(duì)存量房。有了房地產(chǎn)稅后，包括住宅、寫字樓、商鋪等都要繳稅。

在房地產(chǎn)稅尚未立法之前，廣東省近日提出將使房地產(chǎn)稅成為縣(市)級(jí)主體稅種，引發(fā)廣泛關(guān)注。

“這不矛盾，因?yàn)楝F(xiàn)在基本可以明確的是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，而廣東省只是先將其納入到地方稅種體系?！鄙鲜錾钲诘囟惥重?fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)稅的具體立法過程、時(shí)間，均需要通過全國人大才能實(shí)行。由于房地產(chǎn)稅涉及到整個(gè)稅制改革，取決于中央推動(dòng)改革的決心和力度。