在當今社會司法鑒定活動的參與度越來越高，如司法鑒定評估業(yè)務的推廣。司法鑒定評估主要是評估那些有技術性的問題，最常見的莫過于房地產(chǎn)行業(yè)的土地估價。在房地產(chǎn)行業(yè)中司法鑒定評估除了有房地產(chǎn)估價外，還有其他類型的評估活動。那么在房地產(chǎn)土地司法鑒定評估依據(jù)中的評估類別是怎樣規(guī)定的呢？具體規(guī)定如下文所介紹，請繼續(xù)往下了解。

房地產(chǎn)司法鑒定評估指導意見?第三章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的類別

第一節(jié) 債務糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估

第二十七條債務糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，主要指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，包括以下主要類別：現(xiàn)房拍賣（變賣）鑒定評估、在建工程項目整體拍賣（變賣）鑒定評估、在建工程部分拍賣（變賣）鑒定評估、企業(yè)整體拍賣（變賣）鑒定評估。

第二十八條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，鑒定評估的價值定義為房地產(chǎn)市場價值評估，通常不評估變現(xiàn)價值，不考慮房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費以及稅費的轉(zhuǎn)移分擔。經(jīng)估價機構書面提示后，委托方在鑒定評估委托中，仍然特別指明要求評估變現(xiàn)價值的，可以在揭示該房地產(chǎn)市場價值之后，評估其變現(xiàn)價值。

房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估的估價目的，表述為“為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價值參考依據(jù)”。

第二十九條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應當在人民法院提供的評估委托書中明確評估房屋的具體部位。

第三十條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當注意拍賣（變賣）方式，考慮到整體拍賣（變賣）與拆零拍賣（變賣）對于估值的不同影響。

第三十一條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，對于已經(jīng)全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，估價機構可以對該土地使用權進行評估。

第三十二條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，對于已經(jīng)部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金實際金額，由國土資源管理部門確認當事人的土地使用權，估價機構可以對確認后的土地使用權進行評估。對不可分割的土地使用權，是否納入評估范圍，由人民法院確定。

第三十三條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，遵循土地使用權、房屋所有權權利一致原則進行評估，土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，應當向委托人說明情況，取得委托人同意后在委托書中明確僅對受讓人繼受原權利人的房地產(chǎn)合法權利進行價值評估，不對權屬發(fā)表意見，并在報告中予以披露。

第三十四條人民法院執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體建設土地使用權評估的，經(jīng)人民法院與國土資源管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門取得一致意見后，依據(jù)人民法院的裁定文書進行評估，但應當考慮權利受讓人到國土資源管理部門辦理國有土地使用權出讓，所需繳納的土地使用權出讓金及有關稅費。

第三十五條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，通常不因拍賣（變賣）而消滅。注冊房地產(chǎn)估價師應當先評估沒有租賃權及其他用益物權限制的估價對象房地產(chǎn)的市場價值，再評估出附有租約限制或其他用益物權的拍賣（變賣）房地產(chǎn)的市場價值。

拍賣房地產(chǎn)上原有的抵押權及其他擔保物權，通常因拍賣（變賣）而消滅，注冊房地產(chǎn)估價師通常不考慮其對價值的影響。

第三十六條在建工程項目整體拍賣（變賣）鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當特別關注停工緣由、工期延誤的原因及其對于預測完工工期及對工程造價的影響，關注項目的報建、施工許可是否合法、實際修建狀況、各項規(guī)劃建設許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實際銷售等事項。

在建工程部分拍賣（變賣）鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師還應當合理進行地價分攤，關注建筑物區(qū)分所有權對于估值的影響。

第三十七條對于在建工程整體或部分拍賣（變賣）鑒定評估，如果涉及超規(guī)劃建設的，注冊房地產(chǎn)估價師應當與委托人協(xié)商，對于超規(guī)劃許可建設的部分房地產(chǎn)，應當有合法的估價依據(jù)，須經(jīng)人民法院與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門協(xié)商一致，不得擅自評估或設定不合理的假設，鑒定估價報告對此應當揭示。

第三十八條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估時，對于隱蔽工程的鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)當事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預決算資料，結合隱蔽工程投入使用的情況進行鑒定評估。

第三十九條以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)處置的評估，注冊房地產(chǎn)估價師得就動產(chǎn)附合不動產(chǎn)一起進行鑒定評估。

第四十條以房地產(chǎn)為主業(yè)或企業(yè)主要資產(chǎn)構成為房地產(chǎn)的，企業(yè)整體拍賣（變賣）涉及的企業(yè)價值鑒定評估中，雖然不動產(chǎn)可分離（從物質(zhì)實體角度），但從利用（使用方式）方面不可分離，則注冊房地產(chǎn)估價師得就企業(yè)價值進行鑒定評估。

第四十一條企業(yè)整體拍賣（變賣）涉及的企業(yè)價值鑒定評估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實體、使用方式上，均可與其他動產(chǎn)、無形資產(chǎn)分離，對分離出來的房地產(chǎn)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師可以進行單獨的房地產(chǎn)鑒定評估。

第二節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估

第四十二條房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，系指房地產(chǎn)的所有權、用益物權或者擔保物權受到侵害，而對損害帶來的房地產(chǎn)價值減損額進行的鑒定評估。

第四十三條房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，評估被侵權人因此受到的損失，被侵權人的損失難以評估，侵權人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價對象。

第四十四條注冊房地產(chǎn)估價師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應當根據(jù)損害賠償鑒定評估的類型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價方法和估價技術路線。

第四十五條房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法等。

成本法也稱為修復費用法，是通過設定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕，求取排除估價對象房地產(chǎn)的缺陷恢復其原來功能所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用以及修復工期內(nèi)的直接經(jīng)濟損失等費用，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測算經(jīng)濟耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

賠償實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

損害前后價差法，是通過測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價值減損額的方法。

第四十六條房地產(chǎn)損害的類型，按照損害存續(xù)的時間，劃分為暫時性損害和永久性損害；按照是否可修復，分為可修復的損害和不可修復的損害；按照損害事實，劃分為實體性損害、功能性損害和經(jīng)濟性損害；按照損害來源，分為地震、風災等自然災害帶來的損害，以及非自然災害的他人侵權帶來的損害。

第四十七條實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。房地產(chǎn)的實體受到損毀帶來的損害賠償鑒定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估均是常見損害賠償鑒定評估類型。

功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負面影響。項目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評估，常見的是在房屋建筑正式開工前。

經(jīng)濟性損害是指對損害事實的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害、異議登記不當帶來的損害、房屋（土地）登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害。

地震、風災、環(huán)境污染等災害，除直接帶來房屋的實體性損害外，有時也帶來經(jīng)濟性損害。

第四十八條對于各種損害賠償鑒定評估，損害事實的認定必須經(jīng)合法認定，方可作為估價依據(jù)。

損害事實應當由人民法院認定。

第四十九條注冊房地產(chǎn)估價師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應當區(qū)分可修復的損害和不可修復的損害，測算該損害對于房地產(chǎn)帶來的實體價值減損和市場價值的減損。

第五十條所謂實體價值減損，是指修復該房地產(chǎn)所需耗費的資料、人工等投入及其合理稅費和利潤。測算實體價值減損，需要區(qū)分重建成本和重置成本。

房屋實體性損害修復方案，應該是技術上可能、經(jīng)濟上可行且合法的修復方案。修復方案是鑒定評估的基本依據(jù)，可以由當事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當事人不能就修復方案達成一致意見的，可以經(jīng)人民法院委托或者當事人共同委托，由具有相應資質(zhì)的專門機構出具房屋實體性損害修復方案。

第五十一條所謂市場價值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場主體對于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，使得市場需求方減少，對于市場租金、市場售價帶來直接影響，從而帶來在實體價值減損之外的其他價值減損。

第五十二條對于可修復的損害賠償鑒定評估，通常從實體價值減損角度進行鑒定評估。對于不可修復損害賠償鑒定評估，通常從市場價值減損角度進行鑒定評估。

注冊房地產(chǎn)估價師從事?lián)p害賠償鑒定評估時應當知曉，有的房地產(chǎn)損害鑒定評估類型，實體損害雖可以修復，但該損害對于房地產(chǎn)的價值減損主要是市場價值減損。

第五十三條項目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評估，包括：容積率的變更導致總建筑面積的變更；業(yè)主擁有對建筑物內(nèi)的專有部分的權利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規(guī)劃；業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有的權利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

第五十四條房地產(chǎn)的物質(zhì)實體受到外力沖擊帶來的損害，其損害如果是可修復的，則通常從實體價值減損角度進行鑒定評估，如果需要，還應考慮搬家、暫停營業(yè)帶來的損失；如果損害是不可修復的，則首先對于未發(fā)生損害之前的房地產(chǎn)進行評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第五十五條環(huán)境污染帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當結合專門機構出具的環(huán)境影響評價報告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復分別進行鑒定評估。

第五十六條如果污染的環(huán)境可治理恢復，注冊房地產(chǎn)估價師考慮到治理恢復的時間周期，結合實體價值減損和市場價值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

第五十七條如果污染的環(huán)境不可治理恢復，注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)環(huán)境影響評價結果，從市場價值減損角度測算賠償估值。

第五十八條異議登記不當帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師主要從市場租金、售價在異議登記期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑒定評估。

第五十九條房屋（土地）登記部門的登記錯誤帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師主要從市場租金、售價在登記錯誤期間的變化，對當事人帶來的損失角度進行鑒定評估。

第六十條裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估，包括：裝修當事人之間發(fā)生的損害賠償鑒定評估；裝修對相鄰不動產(chǎn)的損害賠償鑒定評估。

第六十一條裝修糾紛中的損害如果是可修復的，注冊房地產(chǎn)估價師通常從實體價值減損角度進行鑒定評估，考慮修復成本、相應的稅費和利潤。

第六十二條裝修糾紛中的損害如果是不可修復的，注冊房地產(chǎn)估價師通常綜合實體價值減損、市場價值減損之后，得出損害賠償估值。

第六十三條區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害賠償鑒定評估，如住改商、交通管制（單行道）帶來的房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估。注冊房地產(chǎn)估價師從房地產(chǎn)用途改變帶來的價值減損，交通出行便利程度的變化、消費者便利程度的變化對市場供需的影響，帶來的房地產(chǎn)市場價值減損等角度，進行鑒定評估。

第六十四條地震、冰雹、風災等自然災害帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當區(qū)分該損害是否可修復。對于可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師綜合實體價值減損和市場價值減損，得出損害賠償估值。

對于不可修復的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師首先對于未發(fā)生自然災害損害之前的房地產(chǎn)進行鑒定評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第三節(jié) 房地產(chǎn)分割合并鑒定評估

第六十五條房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當明確，分割合并的房地產(chǎn)，應當符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規(guī)定。

第六十六條房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當明確，分割合并后的房地產(chǎn)市場價值存在三種可能，即A B=C，A BC，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場價值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場價值。

注冊房地產(chǎn)估價師應當通過市場調(diào)查和分析，準確把握分割合并鑒定評估的房地產(chǎn)價值變化所屬情形。

第四節(jié) 國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估

第六十七條國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，包括三種情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

第六十八條國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當遵循住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《房屋征收評估辦法》進行鑒定評估。

第六十九條被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全的，注冊房地產(chǎn)估價師依據(jù)保全的證據(jù)、該房屋被征收之時的房地產(chǎn)市場狀況進行鑒定評估。

第七十條被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全的，該房屋不具備鑒定評估的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備鑒定評估條件，當事人向鑒定評估委托方簽收《房地產(chǎn)司法鑒定風險告知書》的，注冊房地產(chǎn)估價師可以依據(jù)有限的估價依據(jù)，對該被征收房屋進行咨詢性估價。

第五節(jié)房地產(chǎn)估價糾紛鑒定評估

第七十一條房地產(chǎn)估價糾紛所涉鑒定評估，可以是上述任何一類鑒定評估的糾紛引起的鑒定評估，還包括抵押估價、作價入股等其他估價帶來糾紛的鑒定評估。

第七十二條房地產(chǎn)估價糾紛所涉鑒定評估，通常由比涉及糾紛的鑒定估價機構資質(zhì)等級更高資質(zhì)的估價機構受理；涉及糾紛的鑒定估價機構為國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構的，從事糾紛鑒定評估的估價機構也必須是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構。

第七十三條房地產(chǎn)估價糾紛鑒定評估的目的，包括對于原鑒定估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師的主體資格是否符合有關規(guī)定，估價程序和估價方法、估價依據(jù)是否遵循估價行業(yè)標準，估價行為是否符合職業(yè)道德等，進而對于是否存在虛假估價、估價是否嚴重失實進行鑒定和判斷。

第七十四條房地產(chǎn)估價糾紛所涉鑒定評估中，對于涉及糾紛的房地產(chǎn)價值的鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價師應當遵循估價規(guī)范和本章的其他規(guī)定進行鑒定評估。

項目需求不同其進行評估的內(nèi)容也不同，就如債務糾紛與房屋征收補償糾紛在土地司法鑒定評估依據(jù)中有著完全不同的鑒別內(nèi)容，但不論是哪一類別的房地產(chǎn)土地司法鑒定評估其評估辦法都必須嚴格遵照上述的各項規(guī)定。為了提高司法鑒定評估的質(zhì)量，最好選擇一家有資質(zhì)的司法鑒定機構。

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