房地產(chǎn)企業(yè)合同如何審核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般涉及以下各種合同。商品房銷售合同或預(yù)售合同，購(gòu)銷雙方持有文本應(yīng)分別貼有印花稅票;建筑施工合同，勞務(wù)雙方持有文本應(yīng)分別貼有印花稅票;房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，不在印花稅規(guī)定的應(yīng)稅憑證范圍之內(nèi)，不用貼印花稅票;勘察設(shè)計(jì)合同，雙方貼用印花稅票;工程監(jiān)理合同，雙方貼用印花稅票;咨詢合同，不用貼印花稅票;借款合同，借貸雙方所持文本應(yīng)分別貼用印花稅票;各種類型的委托協(xié)議;其他類型的合同。

一般地講，進(jìn)行稅收審核并不需要對(duì)合同的所有內(nèi)容進(jìn)行了解而只需關(guān)注其中與稅收相關(guān)的條款即可。

1.合同的標(biāo)的金額

從財(cái)務(wù)核算角度看，合同標(biāo)的金額就應(yīng)當(dāng)是將來(lái)應(yīng)計(jì)入收入或成本費(fèi)用的金額，所以，該金額對(duì)于財(cái)務(wù)核算及涉稅事項(xiàng)意義重大，應(yīng)是稅收審核所應(yīng)關(guān)注的首要因素。從理論上說，合同標(biāo)的金額應(yīng)與最終的收取或支付金額完全一致，但由于合同執(zhí)行過程中各種特殊情況的出現(xiàn)，一般會(huì)有一個(gè)比較合理的差額，所以，最終確定的金額應(yīng)以實(shí)際收支的金額(企業(yè)開出發(fā)票和收到發(fā)票的金額)為準(zhǔn)。以成本項(xiàng)目為例，應(yīng)該有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，應(yīng)該確認(rèn)成本;二是有合同無(wú)發(fā)票，可以暫時(shí)確認(rèn)成本，但最終應(yīng)以實(shí)際支付金額確定成本;三是無(wú)合同有發(fā)票，一般情況下將不予確認(rèn)成本;四是無(wú)合同無(wú)發(fā)票，不能確認(rèn)成本。從這4種狀態(tài)可以看出，一個(gè)成本項(xiàng)目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認(rèn)的可能。

2.合同約定的付款方式

從稅法角度看，付款方式可以確認(rèn)收入和成本的時(shí)間。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))，對(duì)企業(yè)收入的確認(rèn)基本是按照雙方的付款方式來(lái)進(jìn)行規(guī)定的。在一次性付款、分期付款和銀行按揭等付款方式下，企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間有很大區(qū)別，這體現(xiàn)了稅法對(duì)于合同的認(rèn)可和尊重。從另一角度講，合同也是稅法確認(rèn)收入的合理依據(jù)。

3.相關(guān)的約定事項(xiàng)

合同中的一些約定事項(xiàng)可以驗(yàn)證成本、費(fèi)用支出是否合理，比如建筑施工合同約定的承包方式，就可以大體劃定計(jì)入開發(fā)成本的項(xiàng)目范圍。一般來(lái)說，在包工包料的總包方式下，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)的支出項(xiàng)目應(yīng)為“工程費(fèi)”而不應(yīng)是其他項(xiàng)目。在實(shí)際審核過程中，仍有在總包方式下企業(yè)以大量“材料費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的現(xiàn)象。這時(shí)的材料費(fèi)雖然取得了相應(yīng)的發(fā)票，但已明顯與合同約定的條款不符，因而不能計(jì)入開發(fā)成本總額。還有，一些企業(yè)在合同未約定相關(guān)條款的情況下大量支付工地工程用電支出，就可以被認(rèn)為是一種與企業(yè)無(wú)關(guān)的支出而不能計(jì)入開發(fā)成本總額。處理原則是：如果合同明確約定工程電費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，相當(dāng)于主合同標(biāo)的額并不包括這部分支出，實(shí)際支出的電費(fèi)可以計(jì)入開發(fā)成本;如果合同約定工程電費(fèi)由施工方承擔(dān)或合同對(duì)此無(wú)約定條款，則均應(yīng)視為由施工方承擔(dān)，開發(fā)商不得再列支電費(fèi)支出。以此類推，一切與工程施工有關(guān)但卻單獨(dú)由開發(fā)商支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目均應(yīng)適用這一原則。

4.簽約的時(shí)間

在特定的情況下，合同的簽署時(shí)間有可能直接影響稅款的計(jì)算，這主要涉及一些減免稅政策的實(shí)施和截止時(shí)間。比如土地增值稅就有“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅”的規(guī)定(此項(xiàng)政策的最終優(yōu)惠時(shí)間已延長(zhǎng)到2000年底)。這時(shí)，合同簽署的時(shí)間即成為一種決定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)合同、立項(xiàng)批文或土地出讓合同的簽署時(shí)間，可以決定其是否可以享受這項(xiàng)政策。在確定可以享受優(yōu)惠政策的前提下，商品房銷售合同的簽署時(shí)間將成為一個(gè)劃分是否可以減免稅的實(shí)質(zhì)性界限。也就是說，簽署于2000年12月31日前后的合同收入，在納稅問題上將出現(xiàn)兩種截然不同的結(jié)果，前者免稅，而后者則要全部計(jì)入收入總額納稅。