風(fēng)險(xiǎn)一：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人怎么辦

【案例】

2011年9月2日，甲商管公司與乙公司簽訂《房屋租賃合同》，約定乙公司承租某商業(yè)城三樓整層房屋。2013年4月4日，乙公司未經(jīng)甲商管公司同意，將房屋轉(zhuǎn)租他人。甲商管公司以乙公司未經(jīng)甲公司同意轉(zhuǎn)租房屋為由，起訴至法院，要求解除《房屋租賃合同》。

法院判決：

乙公司雖不能證明其轉(zhuǎn)租的行為已得到甲商管公司認(rèn)可，但甲商管公司在庭審中承認(rèn)其在乙公司轉(zhuǎn)租之后于2014年11月份、2014年3月份數(shù)次到過涉案租賃房屋，而當(dāng)時(shí)涉案租賃房屋的用途、經(jīng)營(yíng)字號(hào)等房屋外部情況已發(fā)生顯著變化。根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)可以推定甲商管公司在此時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道涉案租賃房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)租給他人使用的事實(shí)。甲商管公司未在法定期限內(nèi)就乙公司轉(zhuǎn)租涉案租賃房屋的事宜提出異議或主張相應(yīng)權(quán)益。甲商管公司以乙公司轉(zhuǎn)租未經(jīng)其同意為由要求解除合同的訴訟請(qǐng)求被法院駁回。

律師提示：

關(guān)于轉(zhuǎn)租問題，有約定從約定，如租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

注意：如承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租行為起六個(gè)月內(nèi)提出異議，出租人超出六個(gè)月以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院將不予支持。

風(fēng)險(xiǎn)二：出租人出售房屋時(shí)，如何避免侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

【案例】

2013年，昆明某公司與承租人張某簽訂《房屋租賃合同》，將昆明某大廈二樓整層出租給承租人張某。合同約定，租期三年，合同租賃期滿，若張某需繼續(xù)租賃，合同自動(dòng)順延，租賃價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)定。昆明某公司辦理完產(chǎn)權(quán)證后，本房產(chǎn)可優(yōu)先售給張某。合同簽訂后，張某按照合同約定一次性支付三年租金。此后，昆明某公司未將其欲整體轉(zhuǎn)讓該大廈的事宜通知張某，并于半年后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。后張某訴至法院，要求被告昆明某公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院判決：

被告因未在租賃房屋出賣之前的合理期限內(nèi)向承租人張某履行相應(yīng)的通知義務(wù)，其將租賃房屋實(shí)際售予第三人的情形導(dǎo)致張某未能優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋，已構(gòu)成違約，判決被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師提示:

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是《中華人民共和國(guó)合同法》明確規(guī)定的法定權(quán)利，即使承租人和出租人未在合同中約定，承租人仍然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

注意：出租人在出售租賃房屋前，應(yīng)當(dāng)提前向承租人履行書面通知義務(wù)，避免侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承擔(dān)賠償責(zé)任。建議在《租賃合同》中，對(duì)租賃房屋銷售提前告知的合理時(shí)間、告知方式、承租人的答復(fù)期限進(jìn)行明確約定，避免發(fā)生爭(zhēng)議。

風(fēng)險(xiǎn)三：已經(jīng)抵押的房屋，可以出租嗎

【案例】

2010年，出租方甲公司與承租方乙公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定將甲公司名下大廈一至五層全部出租給乙公司使用，甲公司在合同中承諾：在本合同有效期內(nèi)，若租賃標(biāo)的(或包括租賃標(biāo)的在內(nèi)的整體建筑物)發(fā)生抵押、轉(zhuǎn)讓等情形，甲公司均應(yīng)向相關(guān)方告知租賃標(biāo)的已出租的事實(shí)，并確保本合同不受抵押、轉(zhuǎn)讓等情形的影響。乙公司按約定支付租金并實(shí)際使用租賃物半年后，發(fā)現(xiàn)上述租賃物在出租前已經(jīng)抵押給案外人丙銀行，后因甲公司未按時(shí)向銀行還款，經(jīng)法院審判并強(qiáng)制拍賣上述租賃物后，上述租賃物的所有權(quán)人已變更為丁公司，但丁公司拒絕乙公司繼續(xù)承租本租賃物業(yè)。乙公司因租賃合同不能繼續(xù)履行，故將甲公司起訴至法院，要求解除合同并賠償違約金。

法院判決：

甲公司簽訂《房屋租賃合同》時(shí)未將其出租標(biāo)的物已抵押、查封的事實(shí)告知乙公司，現(xiàn)因新的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)明確表示拒絕乙公司繼續(xù)使用案涉房屋，致使乙公司簽訂《房屋租賃合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，甲公司不能將租賃合同的標(biāo)的物繼續(xù)交給乙公司承租使用，甲公司構(gòu)成根本違約，同時(shí)判決甲公司向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提示：

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》及《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，租賃房屋“先出租后抵押的”，抵押不破租賃，不影響承租人的繼續(xù)承租權(quán)，承租人可以繼續(xù)使用租賃房屋，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。

租賃房屋“先抵押后出租”的，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)致使租賃房屋所有權(quán)變動(dòng)的，抵押可破租賃，承租人不再享有承租權(quán)，原租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，受讓人可以不繼續(xù)履行原租賃合同且無(wú)需承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

注意：承租人租賃房屋時(shí)，出租人沒有將租賃房屋抵押事實(shí)告知承租人的，由此造成的損失由出租人承擔(dān);如果出租人已書面告知承租人房屋抵押事實(shí)的，由此造成的損失由承租人自行承擔(dān)。

作為出租人，建議在《租賃合同》對(duì)房屋抵押情況如實(shí)約定，若采用其他方式告知承租人的，應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)。作為承租人，在租賃物業(yè)前，建議對(duì)租賃物的所有權(quán)、抵押權(quán)及是否有查封行為進(jìn)行核實(shí)，以保障租賃合同能順利履行。

風(fēng)險(xiǎn)四：合同終止時(shí)，租賃房屋內(nèi)裝飾裝修如何處理

律師提示：

承租人對(duì)租賃房屋投入的裝飾裝修如何處理問題，是承出租雙方在租賃合同終止時(shí)較易發(fā)生糾紛的關(guān)鍵點(diǎn)。筆者就合同無(wú)效、撤銷、解除及租賃期屆滿不同情況下，租賃房屋內(nèi)的裝飾裝修處理進(jìn)行分類梳理，詳見下表：

律師提示：

《商品房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下4種類型的房屋不得出租：

(1)屬于違法建筑的;

(2)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

(3)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

如違法出租，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處5000元以下罰款;對(duì)有違法所得的，可處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過3萬(wàn)元的罰款。

風(fēng)險(xiǎn)六：租賃房屋未按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案、變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)的，房產(chǎn)主管部門會(huì)如何處理?

律師提示：

《商品房屋租賃管理辦法》第14條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

違反上述規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;個(gè)人逾期不改正的，處以1000元以下罰款;單位逾期不改正的，處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

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