(文章中人物等名稱均為化名)

房屋的承租人一般解釋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人，結(jié)合公房的所有權(quán)人和使用權(quán)人分離的特點(diǎn)，加之現(xiàn)實(shí)生活中的世態(tài)變更而發(fā)生的承租人變更的情況，我們將維權(quán)實(shí)踐中如何確定公房承租征收權(quán)利人的情形總結(jié)如下：

承租的房屋在遇到征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)由征收公司、房東、承租人三方共同簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。現(xiàn)實(shí)中，很多的征收公司與房東撇開承租人，簽訂二方協(xié)議，則侵害了承租人的權(quán)益，承租人的因?yàn)檎魇赵馐艿膿p失無法得到合法補(bǔ)償或出于被動(dòng)狀態(tài)，引發(fā)各種糾紛。

我們認(rèn)為，承租房屋遭遇征收時(shí)，征收人最好是能集合房東和承租人一起簽訂房屋征收協(xié)議，按照法律規(guī)定和三方約定，達(dá)成房東和承租人滿意的安置方案。

88承租公房遭遇征收，如何確定補(bǔ)償權(quán)利人?

房屋的承租人一般解釋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人，結(jié)合公房的所有權(quán)人和使用權(quán)人分離的特點(diǎn)，加之現(xiàn)實(shí)生活中的世態(tài)變更而發(fā)生的承租人變更的情況，我們將維權(quán)實(shí)踐中如何確定公房承租征收權(quán)利人的情形總結(jié)如下：

一、承租人仍然健在且一直未變更過承租人姓名，那么承租人就是征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。

二、原承租人已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，且已經(jīng)變更承租人姓名，此時(shí)的承租人自然是變更后的承租人。依據(jù)北京市和原單位有關(guān)變更承租人的規(guī)定，只有原承租人死亡或生前外遷后，此時(shí)變更的承租人才是合法有效的，才是權(quán)利的享有者。

三、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒有及時(shí)辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。這種情況一遇到征收補(bǔ)償就會出現(xiàn)很大問題，征收補(bǔ)償?shù)木薮蠼?jīng)濟(jì)利益使得整個(gè)家庭、親人間反目成仇，其原因在于沒有及時(shí)明確新的公房承租人。

以北京為例，這種情況下，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請變更為公房承租人的須按下列要求辦理：由滿足條件的當(dāng)事人提出書面申請且同時(shí)符合原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。并且經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

所以，出現(xiàn)上述情況時(shí)，就要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實(shí)際繳納人以及對于房屋日常管理的情況來確定實(shí)際的承租人，從而確立征收補(bǔ)償過程中的權(quán)利人。

89征收中承租人可以要求哪些損失賠償?

1、搬遷補(bǔ)助和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過渡費(fèi))

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

4、添置物品的補(bǔ)償。

《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”承租人改善或者增設(shè)的物品主要體現(xiàn)為對房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與被拆遷人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理;如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)支付給承租人。

承租人可以根據(jù)自身損失的情況要求補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目。

90承租人是否有資格獲得停產(chǎn)停業(yè)損失嗎?

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。這一條雖然沒有明確規(guī)定承租人的受償權(quán)利。但是依據(jù)合同法以及民法通則的相關(guān)原理，一般是誰受損失給誰補(bǔ)償，所以因拆遷導(dǎo)致的承租人的損失，承租人有權(quán)獲得賠償。其中可能涉及的項(xiàng)目：第一、如果是經(jīng)營性房屋則可能涉及停產(chǎn)停業(yè)損失;第二、如果對房屋進(jìn)行了裝飾裝潢，則可能涉及退添置物的補(bǔ)償;第三、承租人由于搬遷造成的其他損失，如搬遷補(bǔ)助費(fèi)、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷過渡費(fèi)等。

91北京對于承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失如何補(bǔ)償?

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第三款規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?！薄稐l例》第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

北京市的規(guī)定是：承租非住宅房屋的：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=(房地產(chǎn)月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。承租住宅房屋的按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際確定。如果被征收人對一次性補(bǔ)償金額有異議的，可以申請?jiān)u估確定。

92在征收中承租人如何應(yīng)對被征收人對征收補(bǔ)償?shù)慕亓?

法律未規(guī)定征收人應(yīng)當(dāng)與實(shí)際使用房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人直接簽訂安置補(bǔ)償合同，直接向承租人進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)踐中，出租人經(jīng)常私自與征收人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，在拿到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金之后，根本不給承租人任何補(bǔ)償，承租人的損失需要向取得補(bǔ)償款的出租人主張，而實(shí)際遭受營業(yè)損失的是承租人，不是出租人。結(jié)果造成承租人拒絕搬遷。

在這種情況下承租人可以采取以下方法去維護(hù)自身的合法權(quán)益：

一、在承租前

1、簽訂房屋租賃合同時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)對營業(yè)損失補(bǔ)償作出明確約定;

2、對房屋租賃合同進(jìn)行登記納稅，做到合法有據(jù);

3、對房屋租賃是的房屋狀況進(jìn)行登記確認(rèn)，雙方簽訂房屋設(shè)備設(shè)施清單;

二、承租后，按法律規(guī)定合法納稅

在企業(yè)經(jīng)營中依法照章納稅，免除后顧之憂;

三、承租房屋遭遇征收時(shí)

1、房屋劃入征收許可證開發(fā)范圍，進(jìn)入征收談判期，聘請專業(yè)律師與征收人等部門接觸談判，向征收方發(fā)出代表承租人強(qiáng)烈主張的律師函，取得相關(guān)單位的足夠重視;

2、掌握出租人的有關(guān)信息，準(zhǔn)備訴訟材料;

3、做好征收行政裁決的準(zhǔn)備;

4、做好應(yīng)對強(qiáng)拆的準(zhǔn)備。

93在征收時(shí)出租人是否可以未支付租金為由要求解除合同?

第一，未按照租賃合同約定支付租金，出租方行使合同解除權(quán)。

在出租方與承租方的《租賃合同》當(dāng)中，一般都會有對租金支付方式和時(shí)間的約定，比如每月10日之前支付租金，超過三個(gè)月未支付的，出租方有權(quán)解除租賃合同等等類似的約定。因此，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租方只要在合同約定的期限內(nèi)未支付租金的，出租方可以單方解除租賃合同。

出租方不按照合同約定支付租金的情況是很常見的，因?yàn)檎魇臻_始之后，出租方一般會要求終止履行合同，租金問題到征收補(bǔ)償款下來之后一并結(jié)算，這種情況下，是出租方要支付給承租方大額的征收安置補(bǔ)償，小額的租金問題就顯得很不重要了，承租方往往忽略了還有租賃合同的存在。在最后雙方對于征收補(bǔ)償問題無法達(dá)成一致意見的時(shí)候，出租方就會以未按照租賃合同約定支付租金為由，主張解除租賃合同，而之前出租方不要求支付租金的行為往往是口頭約定，承租方?jīng)]有證據(jù)證明這個(gè)事實(shí)，因?yàn)椋谠V訟過程當(dāng)中陷于被動(dòng)。

94在征收時(shí)出租人能否以合同無法繼續(xù)履行為由解除租賃合同?

《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。出租方會認(rèn)為，國家征收或者征地，已經(jīng)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，因此，要求行使合同法定解除權(quán)。

在這種情況下，租賃合同是可以解除的。但是租賃合同的解除并不代表不用履行違約責(zé)任，也不代表可以順利成章的侵吞應(yīng)該歸屬于承租人的征收補(bǔ)償。

95房屋征收中經(jīng)過轉(zhuǎn)租，次承租人的能獲得補(bǔ)償嗎?

《合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。如果承租人轉(zhuǎn)租房屋是經(jīng)過出租人的同意，那么次承租人享有和承租人一樣的求償權(quán)利，但是它的求償對象一般是承租人。如果承租人未經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租房屋，那么出租人可以解除與承租人的合同，但是這并不免除承租人對次承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

96房屋被認(rèn)定為違章建筑，怎樣保護(hù)房屋承租人的權(quán)益?

違章建筑系指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。雖然違章建筑確實(shí)是實(shí)際存在的，建造人對建筑物的建造材料有占有、使用等合法權(quán)利，但是違章建筑本身是違反相關(guān)規(guī)劃法律法規(guī)而建造的，違反了國家強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，所以在此基礎(chǔ)上建立的租賃合同屬于無效的合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效，沒有履行的不再履行，已經(jīng)履行的終止履行，因合同無效造成的損失，根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。如果出租時(shí)，承租人不知該建筑物是違章建筑而進(jìn)行租賃，由于征收造成的各項(xiàng)損失，應(yīng)該有出租人來承擔(dān)。如果承租人明知租賃房屋時(shí)違章建筑，仍然租賃，因征收造成的各項(xiàng)損失，應(yīng)該由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)，承擔(dān)損失。