看兩證，細(xì)辨真與假。所謂兩證，即指房產(chǎn)中介公司既要有房地部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，又要有工商部門(mén)核發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證。如果只有經(jīng)營(yíng)許可證，沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)，一般是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢(xún)，不能做房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)等中介業(yè)務(wù);如果只有資質(zhì)證書(shū)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)許可證，則屬非法經(jīng)營(yíng)。只有兩證齊全，才是合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

所以，當(dāng)你準(zhǔn)備找中介公司租房時(shí)，一定要先看其是否具備兩證。值得一提的是，在看兩證時(shí)，還要細(xì)辨真與假，做好看原件，不要看復(fù)印件，并把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，因?yàn)橛行┓欠ㄖ薪闄C(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果你與兩證齊全的中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，權(quán)益受到侵害時(shí)，可以向消費(fèi)者委員會(huì)或房地部門(mén)投訴，反之，一旦發(fā)生糾紛，則將無(wú)人予以受理。

二、簽合同注意霸王條款。

簽合同時(shí)，要細(xì)不要粗。在簽訂租房合同時(shí)，消費(fèi)者一定要把協(xié)議內(nèi)容搞清搞細(xì)。作為承租方，一般要選定自己信賴(lài)的房產(chǎn)中介。

同時(shí)注意發(fā)現(xiàn)合同文件中的霸王條款。針對(duì)在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，中介公司提供的各類(lèi)格式合同中規(guī)定的權(quán)利限制條款，買(mǎi)賣(mài)雙方都要仔細(xì)甄別，充分意識(shí)到此類(lèi)條款對(duì)自己權(quán)利的影響。尤其不要輕信中介服務(wù)人員的口頭承諾、豁免。這些是不誠(chéng)信中介慣用的伎倆。

必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)在特別約定中對(duì)有關(guān)事項(xiàng)予以明確，并以書(shū)面形式留存，否則一旦發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)方或賣(mài)方將難以舉證而承擔(dān)不利風(fēng)險(xiǎn)。

法院在房屋買(mǎi)賣(mài)格式條款這一問(wèn)題上已經(jīng)有所關(guān)注，根據(jù)北京一中院審理的典型案件，其審判思路是：簽署《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》但并未促成雙方買(mǎi)賣(mài)合同的成立，中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)主張服務(wù)費(fèi);而且在《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》中，約束買(mǎi)方與出售人雙方私自或者另行通過(guò)其他居間方簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定屬于無(wú)效條款。

三、明確自己的選擇權(quán)利。

2011年，《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》中指出，同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于跳單違約。買(mǎi)賣(mài)雙方均可依托此規(guī)定貨比三家之后再擇優(yōu)選擇中介服務(wù)。

如果出現(xiàn)糾紛，上升到訴訟層面，那么我們還需要關(guān)注房屋中介服務(wù)糾紛中法院的審理原則，有針對(duì)性地收集有力、合適的證據(jù)。

房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理在房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理中，法官一般會(huì)注意以下幾點(diǎn)：

一、房產(chǎn)中介是否獲得了賣(mài)方的有效授權(quán)。

中介公司一般會(huì)提供兩種途徑的委托合同：一類(lèi)為獨(dú)家房源出售委托協(xié)議，另一類(lèi)是允許委托多家中介的委托協(xié)議。

在獨(dú)家委托協(xié)議中，中介公司會(huì)增加限制條款，即若選擇獨(dú)家委托服務(wù)的，在委托期限內(nèi)，出售人不得委托其他人提供居間服務(wù)、代為銷(xiāo)售房產(chǎn)。如果在上述期間內(nèi)，出售人委托他人代為出售房產(chǎn)的，出售人應(yīng)按照房屋出售價(jià)格的一定比例支付違約金。

而在第二種房產(chǎn)委托協(xié)議中，則不限制出售方委托幾家中介公司。需要注意的是，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)信息的便捷，很多中介公司會(huì)在獲得其他中介公司房源信息后同時(shí)發(fā)布相同的房源，并在未獲得有效委托的情況下，代買(mǎi)方向賣(mài)方詢(xún)價(jià)。

法官會(huì)根據(jù)授權(quán)的不同，來(lái)判斷中介公司是否提供了有用的信息和服務(wù)，從而判決是否需要給中介公司支付中介費(fèi)用。

二、房產(chǎn)中介所提供的房源信息是否真實(shí)、準(zhǔn)確。

房產(chǎn)交易中信息披露的透明度問(wèn)題至關(guān)重要，包括所有權(quán)關(guān)系、是否設(shè)置抵押、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋坐落、面積、周邊配套、房齡、朝向等問(wèn)題，尤其很多買(mǎi)房人關(guān)注是否為學(xué)區(qū)房。

根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū)、委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。就此，如果房產(chǎn)中介未盡到核實(shí)房源真實(shí)信息的義務(wù)，一般可以認(rèn)定買(mǎi)房人無(wú)須支付中介費(fèi)用。

三、看房過(guò)程中中介是否存在以欺騙等以不正當(dāng)手段促成交易的行為。

在看房過(guò)程中，中介往往會(huì)提出擬出售房產(chǎn)的鑰匙未放在中介或者賣(mài)方臨時(shí)不在家等借口，要求帶客戶去看類(lèi)似的戶型，導(dǎo)致很多客戶在沒(méi)有看到實(shí)際住房的情況下憑借中介人員的介紹便簽訂了購(gòu)房定金協(xié)議或者房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，其后在簽訂合同前后才發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，繼而引發(fā)復(fù)雜的索賠程序。

中介工作人員在代客看房后，往往還會(huì)要求客戶簽署《看房確認(rèn)書(shū)》，并在《看房確認(rèn)書(shū)》中約定權(quán)利限制條款，如客戶在看房后，其本人或者其親屬通過(guò)其他中介購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，仍須向該中介支付中介費(fèi)用等。

四、中介所提供的中介服務(wù)合同是否存在不合理的霸王條款。

特別是在現(xiàn)金交易的過(guò)程中，要注意定金交付、房款交付等問(wèn)題。一般而言，定金協(xié)議適用于買(mǎi)賣(mài)合同訂立之前，已經(jīng)交了定金的，定金條款才生效;違約金條款適用于買(mǎi)賣(mài)合同中，一般不能超過(guò)交易金額的20%。

例如，很多中介提供的定金協(xié)議中會(huì)設(shè)置權(quán)利限制條款，如買(mǎi)賣(mài)雙方在定金協(xié)議簽署后自行或者通過(guò)他方中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，視為其履行完居間合同義務(wù)，買(mǎi)方或賣(mài)方應(yīng)當(dāng)支付其居間費(fèi)用。這影響了交易過(guò)程中買(mǎi)方或賣(mài)方所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小，這也是法官需要審理的。

五、中介所收取的居間服務(wù)費(fèi)用是否合規(guī)。

實(shí)際中，有很多中介通過(guò)以代書(shū)費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、看房費(fèi)等方式變相收取高額中介服務(wù)費(fèi)用，值得注意。