買房綜合用地

1、綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、綜合用地等。

2、綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者;另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往終使用者為不同的單位、個(gè)人。例如，底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

3、對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

綜合用地如何轉(zhuǎn)化商業(yè)用地

國有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤地認(rèn)為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲(chǔ)用地或者是居民住宅用地。

其實(shí)，這種把“綜合用地”當(dāng)做“萬能土地”來理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，而且把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)?，面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓高年限四十年、綜合用地出讓高年限為50年。

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價(jià)等是不相同的。在土地轉(zhuǎn)讓中，受讓人除了要查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓方的《國有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方提供土地出讓或轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》進(jìn)行核對(duì)，查清規(guī)定的土地用途，避免用購買商業(yè)用途土地的價(jià)格只買到綜合用地而造成損失。

分算法

分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。

綜上所述我們可以清楚知道，買房綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，因此除了買房以外還有其他的用途。而且商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價(jià)等是不相同的。如果您還有其他不清楚的地方，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。