房屋買賣合同違約責(zé)任糾紛管轄權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》(2012年修正)第二十三條規(guī)定“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。“法律規(guī)定因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。但第三十三條規(guī)定“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：(一)因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄;那么，哪些是屬于“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟”呢?

《民事訴訟法司法解釋》第二十八條規(guī)定：民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。那么，哪些是屬于“政策性房屋買賣合同糾紛”呢?

政策性房屋有很多，如經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、市場運(yùn)作房、限價(jià)商品房、危房改造住房、城中村改造住房等等。

由此可以推斷：房屋買賣合同糾紛，不屬于必須由房產(chǎn)所在地法院管轄的專屬管轄案件。

【案例】

被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司辦事機(jī)構(gòu)所在地在江西省吉安市吉州區(qū)，后在吉安市青原區(qū)開發(fā)建設(shè)商品房。2008年3月，原告張某購買了一套商品房。原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并到吉安市青原房地產(chǎn)交易所辦理了備案登記。原告按約付清全部購房款。被告沒有及時(shí)交付房屋、沒有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證以及擅自改變設(shè)計(jì)規(guī)劃，將公共燃?xì)庵鞴艿腊惭b在原告所購房屋室內(nèi)陽臺。為此，原告與被告交涉但無果，遂向法院提起訴訟，要求被告支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金共計(jì)2.3萬余元，并移除安裝在原告房屋室內(nèi)陽臺的燃?xì)庵鞴艿?。法院立案并審理后，被告始終沒有提出管轄異議。

那么法院是否有管轄權(quán)?第一種意見認(rèn)為，本案案由定的是商品房銷售合同糾紛，原告的訴訟請求主要是要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，糾紛的成因是基于被告的合同違約行為所致。依據(jù)我國《民事訴訟法》第二十四條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄。由于被告開發(fā)公司的住所地在吉安市吉州區(qū)，原告選擇在吉州區(qū)進(jìn)行訴訟，沒有違反法律規(guī)定，所以吉州區(qū)人民法院有管轄權(quán)。

第二種意見認(rèn)為，本案吉州區(qū)人民法院沒有管轄權(quán)。理由是：本案純屬我國民事訴訟法規(guī)定的專屬管轄，即不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄，專屬管轄不容違反。本案原告購買被告開發(fā)的商品房屬于不動產(chǎn)，其所在地在青原區(qū)，該案應(yīng)移送吉安市青原區(qū)人民法院管轄。

案例評析

我國《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：(一)因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄;(二)因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;(三)因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄?！边@里的關(guān)鍵是如何理解“不動產(chǎn)糾紛”?《中華人民共和國民事訴訟法》及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見，均沒有對“不動產(chǎn)糾紛”進(jìn)行明確定義和詳細(xì)解釋。本案中，原告購買被告開發(fā)的商品房所產(chǎn)生的糾紛屬是否屬于“不動產(chǎn)糾紛”?

首先，該商品房屬于不動產(chǎn)是毋庸置疑的。買賣不動產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)屬于我國《民事訴訟法》規(guī)定的“不動產(chǎn)糾紛”，而且對于房產(chǎn)確權(quán)、房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)征用、不動產(chǎn)侵權(quán)糾紛等都屬于我國《民事訴訟法》規(guī)定的“不動產(chǎn)糾紛”。該類案件應(yīng)當(dāng)無條件適用專屬管轄，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。本案原告的訴訟請求雖然是要求被告承擔(dān)合同違約責(zé)任，但該合同違約責(zé)任存在的前提是因合同標(biāo)的物即房產(chǎn)所致，合同違約僅僅是表面形式，實(shí)質(zhì)上是買賣不動產(chǎn)所產(chǎn)生的糾紛。同時(shí)，政府房產(chǎn)部門有專門的房地產(chǎn)交易所對房產(chǎn)買賣等行為進(jìn)行登記、備案管理，在行政區(qū)域上，案件的管轄?wèi)?yīng)該和所在區(qū)域的行政部門相匹配、相協(xié)調(diào)，以利于各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)開展。本案中，原告購買被告的房產(chǎn)已經(jīng)在青原區(qū)房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了備案登記，該案應(yīng)該適用專屬管轄，由青原區(qū)法院審理。

其次，原告訴請要求被告移除所安裝在其房屋陽臺室內(nèi)的燃?xì)庵鞴艿?，此訴訟請求屬于侵權(quán)性質(zhì)，純屬于“不動產(chǎn)糾紛”，應(yīng)適用專屬管轄，由青原區(qū)人民法院管轄。當(dāng)然，對于不動產(chǎn)建設(shè)合同、房屋租賃合同糾紛的案件，則可以適用合同糾紛確定管轄地。本案中，原告與被告簽訂雖然是買賣合同，但合同所涉及的標(biāo)的物屬于不動產(chǎn)，糾紛產(chǎn)生的前提是因買賣合同中的標(biāo)的物所引起，我們不能簡單地加以割裂開來，應(yīng)該從合同所涉及的本質(zhì)來確定管轄，不應(yīng)作擴(kuò)大理解。

綜上，我國《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛，應(yīng)當(dāng)指不動產(chǎn)買賣、不動產(chǎn)抵押、不動產(chǎn)確權(quán)、不動產(chǎn)征用和不動產(chǎn)侵權(quán)糾紛，該類糾紛案件應(yīng)當(dāng)適用專屬管轄，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。故本案應(yīng)由青原區(qū)人民法院管轄。

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