1、什么是預(yù)查封

預(yù)查封，是指對尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)。

2、為什么要設(shè)立預(yù)查封制度?

之所以創(chuàng)立預(yù)查封這樣一項(xiàng)制度，是因?yàn)楸粓?zhí)行人對未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權(quán)利主體，尚處于不確定的狀態(tài)。另外，登記主管部門也往往以被執(zhí)行人沒有辦理權(quán)屬登記為由不予辦理查封登記。所以，參照房地產(chǎn)買售過程中的預(yù)告登記制度，經(jīng)與國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)商，創(chuàng)立了該項(xiàng)制度。

3、哪些房屋可以進(jìn)行預(yù)查封?

依據(jù)《通知》第十五條規(guī)定，主要包括：

(1)已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋。此時，作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然已對所建房屋享有物權(quán)，但由于該物權(quán)尚未登記公示，不能進(jìn)行移轉(zhuǎn)處分，人民法院只能預(yù)查封。如果房屋已經(jīng)出售，則此時為保護(hù)購房人的物權(quán)期待權(quán)，不能進(jìn)行預(yù)查封。

(2)被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋。此時，建筑物已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了大產(chǎn)權(quán)證，但?沒有區(qū)分所有。作為被執(zhí)行人的購房人雖并不對該房屋享有真正意義上的物權(quán)，但已經(jīng)享有期待權(quán)，具有排他性，可視為其財(cái)產(chǎn)而預(yù)查封。

(3)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)告登記制度均具有保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的功能。雖不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動，但是可以使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的排他性權(quán)利。

4、預(yù)查封有什么法律效力?

預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上應(yīng)當(dāng)是相同的。在人民法院預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。但是預(yù)查封和查封也有一些細(xì)微的區(qū)別;一是人民法院不能對預(yù)查封的房地產(chǎn)進(jìn)行處理;二是預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除了可以將預(yù)查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機(jī)關(guān)不得為任何其他登記行為。在預(yù)查封期間，一旦房地產(chǎn)權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下，則預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封。

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