關(guān)于小區(qū)住宅的外墻、外墻面、共用界墻的歸屬問(wèn)題，一直存在爭(zhēng)議，容易引發(fā)糾紛。常見(jiàn)的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。

一般認(rèn)為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國(guó)建設(shè)部的規(guī)章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規(guī)定如上海把外墻、外墻面都規(guī)定為共用部位。這一問(wèn)題涉及到學(xué)理上關(guān)于專有部分范圍的四種學(xué)說(shuō)，即壁心說(shuō)、空間說(shuō)、最后粉刷表層說(shuō)、壁心和最后粉刷表層說(shuō)。第四種壁心和最后粉刷表層說(shuō)被視為通說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，就內(nèi)部關(guān)系而言，專有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分;在外部關(guān)系上，專有部分達(dá)到境界部分厚度之中心線。按此通說(shuō)，外墻一般不應(yīng)視為共用部位，而外墻面應(yīng)為共用部位。但是，是否能一概認(rèn)定業(yè)主對(duì)外墻沒(méi)有任何合法使用權(quán)，其任何使用都應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有權(quán)人或共有權(quán)人授權(quán)的組織如物業(yè)公司同意和許可呢?對(duì)此，也不能完全絕對(duì)化。

首先，如業(yè)主公約有規(guī)定，業(yè)主在公約允許的范圍內(nèi)使用，這種使用實(shí)際構(gòu)成了前面所述約定專用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒(méi)有規(guī)定的情況下，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)對(duì)自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權(quán)。如安裝空調(diào)器，如果業(yè)主沒(méi)有任何利用外墻面的權(quán)利的話，那么空調(diào)的室外安裝就成問(wèn)題了。顯然，對(duì)于外墻，業(yè)主仍然應(yīng)當(dāng)有一定的合理利用權(quán)。合理的界線應(yīng)當(dāng)是：是否對(duì)相鄰業(yè)主的生活造成不良影響;是否影響了整幢樓宇的美觀和統(tǒng)一性;是否影響公共安全，等等。

對(duì)共用界墻，我國(guó)建設(shè)部的規(guī)章確定的是由相鄰業(yè)主承擔(dān)對(duì)共用界墻的維修義務(wù)。筆者認(rèn)為，對(duì)共用界墻應(yīng)當(dāng)承認(rèn)相鄰業(yè)主對(duì)其有共有權(quán)，但這種共有權(quán)實(shí)質(zhì)是一種共用權(quán)。當(dāng)共用界墻同時(shí)又是整幢樓的承重墻的時(shí)候，該共用墻又構(gòu)成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權(quán)。