容易引發(fā)房屋買賣糾紛的四大誤區(qū)

廣告宣傳誤區(qū)——帶來承諾難兌現(xiàn)

很多訴訟是因廣告宣傳而起。在對(duì)樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞形成一股潮流。開發(fā)商對(duì)樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購(gòu)房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在購(gòu)房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致的情況下，購(gòu)房者只好訴至法院討說法。

在一起廣告引發(fā)的案例中，開發(fā)商以“高品質(zhì)的居住環(huán)境、超大的樓間綠地空間”作為吸引購(gòu)房者的主打思路，并展現(xiàn)規(guī)劃范圍內(nèi)只蓋3棟樓的“實(shí)景”。而實(shí)際上，開發(fā)商在購(gòu)房者入住后又在規(guī)劃范圍內(nèi)建了兩棟樓，5棟樓擠在一起，樓間狹小，與原來的宣傳產(chǎn)生了巨大落差。在訴訟中，開發(fā)商又拿出開發(fā)許可證的批件，造成法官不能認(rèn)定為違章建筑，只能以民事補(bǔ)償進(jìn)行判決。

辦證誤區(qū)——導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證辦理遙遙無期

“綜合驗(yàn)收邊驗(yàn)收邊入住”是很多開發(fā)商采取的蓋房、售樓手法。開發(fā)商對(duì)業(yè)主連稱“各項(xiàng)驗(yàn)收已經(jīng)合格，相關(guān)手續(xù)正在辦理之中，所有證件很快就會(huì)發(fā)到手中”。其實(shí)這樣的開發(fā)商往往是在打“擦邊球”，違規(guī)進(jìn)行銷售，誘導(dǎo)購(gòu)房者進(jìn)入開發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套中。法官審理此類案件，需要對(duì)開發(fā)商的銷售許可證等進(jìn)行審查，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目根本就是沒有經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理部門審批的違章建筑，開發(fā)商與購(gòu)房者約定的“一個(gè)月辦好產(chǎn)權(quán)證”等承諾純屬鏡花水月，不可能兌現(xiàn)。而一部分開發(fā)商雖然是“持證上崗”，但因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)等問題來不及驗(yàn)收合格就讓購(gòu)房者領(lǐng)取鑰匙入住，而在房產(chǎn)證問題上采取拖延戰(zhàn)術(shù)，盡量往后拖。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從法律角度講，業(yè)主領(lǐng)不到房產(chǎn)證是權(quán)利嚴(yán)重被侵犯的一件事。因?yàn)榉康禺a(chǎn)抵押、擔(dān)保、上市交易、出租等都需要房產(chǎn)證來證明房主對(duì)房屋的權(quán)屬，沒有房產(chǎn)證這些權(quán)益無法實(shí)現(xiàn)。

裝修條款誤區(qū)——讓業(yè)主感覺“吃虧上當(dāng)”

現(xiàn)在房屋買賣都是由開發(fā)商提供的統(tǒng)一買賣契約文本，屬格式合同。一般情況下，裝修條款約定較籠統(tǒng)且過于原則，如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，法官一方面對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)，一方面對(duì)其中雙方約定條款，根據(jù)雙方舉證并參照樓宇價(jià)位對(duì)裝修檔次進(jìn)行判斷，判決開發(fā)商對(duì)明顯裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位的部分補(bǔ)足差價(jià)，補(bǔ)償業(yè)主損失。

面積誤區(qū)——造成房屋“缺斤短兩”

房屋面積“縮水”、“漲水”是業(yè)主入住時(shí)常常遇到的問題。實(shí)際居住面積小于開發(fā)商所宣傳的面積就是“縮水”，對(duì)業(yè)主來講是一種缺斤短兩行為;對(duì)實(shí)際居住面積超出宣傳面積的“漲水”不僅使業(yè)主要承擔(dān)多出部分的房?jī)r(jià)，入住后還得多支付物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等，加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。在審判實(shí)踐中，到底房屋實(shí)測(cè)面積該誰說了算，開發(fā)商委托的房地產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)報(bào)告是否需要當(dāng)庭質(zhì)證，從審判程序上說不存在問題：對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪部門人員的測(cè)繪過程、測(cè)繪方法，如果法官認(rèn)為測(cè)繪報(bào)告未按規(guī)范進(jìn)行，可以不予采信。