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寧波
房屋買賣合同糾紛中定金 違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析
一、違約金和定金能否同時(shí)適用?
《合同法》第116條明確規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。反言之，守約方不能既要求違約方支付違約金，又要沒收其定金或要求其返還雙倍定金。由此可見，《合同法》只是賦予當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)，如果當(dāng)事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。
相信很多律師都曾經(jīng)這樣告訴過自己的當(dāng)事人。然而，是否在任何情況下，守約方都不能向違約方同時(shí)主張違約金和定金呢?這個(gè)問題，可能大部分非法律人士就不太明白了，甚至不少法律專業(yè)人士也會(huì)犯糊涂。難道還有例外嗎?回答是肯定的。根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時(shí)主張。在房屋買賣合同糾紛的實(shí)踐中，最常見的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項(xiàng)約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除合同的一種代價(jià)。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故違約定金和違約金不能同時(shí)主張是理所當(dāng)然的。
而根據(jù)《最高法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第117條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見，無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。
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