案件基本情況：

申請(qǐng)人：邱××

被申請(qǐng)人：**房地產(chǎn)有限公司

審理機(jī)構(gòu)：濟(jì)南仲裁委員會(huì)

仲裁請(qǐng)求：賠償違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失78347.68元

仲裁結(jié)果：被申請(qǐng)人匯統(tǒng)房地產(chǎn)于裁決生效之日起十日內(nèi)向申請(qǐng)人支付賠償款：77451.48元

仲裁裁決書編號(hào)：(2005)濟(jì)仲裁字第002號(hào)

以下是本律師在庭審當(dāng)中發(fā)表的代理詞：

一、被申請(qǐng)人不能按合同約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證已經(jīng)構(gòu)成違約。

被申請(qǐng)人一再?gòu)?qiáng)調(diào)，之所以沒有按時(shí)辦理房產(chǎn)證，是因?yàn)樯暾?qǐng)人沒有及時(shí)將辦證需要的材料交給被申請(qǐng)人，言外之意“只要你按時(shí)把有關(guān)材料交給我們，我們?cè)缇桶逊慨a(chǎn)證給你辦下來(lái)了”。但實(shí)際情況并非如此。

首先，申請(qǐng)人已經(jīng)履行了交納辦證所需費(fèi)用及文件材料的義務(wù)。

申請(qǐng)人要特別提請(qǐng)仲裁庭注意，申請(qǐng)人向仲裁庭提交的被申請(qǐng)人出具的“辦理房產(chǎn)證登記表”上，清楚的記載了申請(qǐng)人的合同編號(hào)、戶型結(jié)構(gòu)、房屋總價(jià)款、契稅數(shù)額、工本費(fèi)數(shù)額等事項(xiàng)，而且登記表的備注1寫明：“接到我公司通知后持本人身份證到市房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證”，這句話完全可以證明辦房產(chǎn)證所需的材料都已準(zhǔn)備齊全，申請(qǐng)人只需等被申請(qǐng)人的通知到房管局領(lǐng)房產(chǎn)證即可。而且，申請(qǐng)人提供的證據(jù)表明，申請(qǐng)人已按合同約定向被申請(qǐng)人交納了辦理房產(chǎn)證所必需的8000多元的費(fèi)用。跟交納8000多元錢相比，提交身份證復(fù)印件等材料無(wú)疑只是舉手之勞，很難想象，在申請(qǐng)人孩子要上學(xué)、急需用房產(chǎn)證去辦理落戶手續(xù)的情況下，申請(qǐng)人會(huì)不去做這樣簡(jiǎn)單的事情，這從情理上是講不通的。事實(shí)上，申請(qǐng)人已按約定向被申請(qǐng)人提交了辦證所需的所有材料，但被申請(qǐng)人只向申請(qǐng)人出具了辦證費(fèi)用的收據(jù)，對(duì)于收到的其他材料則沒有出具收據(jù)。而收到文件材料后不出具收據(jù)是所有開發(fā)商的慣常做法，決不能因此得出申請(qǐng)人沒有遞交這些材料的結(jié)論。而且，被申請(qǐng)人雖然聲稱是因申請(qǐng)人沒有交全材料導(dǎo)致無(wú)法辦證，但卻沒有提交任何證據(jù)，而申請(qǐng)人提交的證據(jù)卻可以基本證明申請(qǐng)人已完全履行了約定義務(wù)，根據(jù)“證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)則”，應(yīng)當(dāng)做出有利于申請(qǐng)人的認(rèn)定。

其次，被申請(qǐng)人不能辦理房產(chǎn)證的真正原因是其自身的手續(xù)不全。

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及《山東省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》及濟(jì)南市房管局的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人首先進(jìn)行初始登記，并取得房屋所有權(quán)證(以每幢樓為單位)，此時(shí)的房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們習(xí)慣上將其稱為“大房產(chǎn)證”。只有開發(fā)商取得“大房產(chǎn)證”以后，房產(chǎn)管理部門才會(huì)受理為買受人辦理小房產(chǎn)證的申請(qǐng)。這就意味著被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人提交辦理小房產(chǎn)證的材料之前完成這項(xiàng)工作，否則，不管申請(qǐng)人有沒有交齊材料，被申請(qǐng)人都在事實(shí)上無(wú)法履行為申請(qǐng)人辦證的義務(wù)。因此，我們認(rèn)為，仲裁庭應(yīng)當(dāng)首先去調(diào)查被申請(qǐng)人有沒有取得大證、什么時(shí)候取得的大證，而不應(yīng)當(dāng)先調(diào)查申請(qǐng)人有沒有提交材料或者有沒有提交全部的材料，否則，就犯了一個(gè)邏輯性的錯(cuò)誤。那么，被申請(qǐng)人有沒有按時(shí)取得大房產(chǎn)證呢?申請(qǐng)人在仲裁庭上多次要求被申請(qǐng)人解釋這一問題，但被申請(qǐng)人一直拒絕解釋。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，負(fù)有履行義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)舉證證明自己是否履行了義務(wù)，由于辦理大房產(chǎn)證是被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，所以，既然被申請(qǐng)人提供不出證據(jù)來(lái)證明自己已經(jīng)取得了大證，那就只能認(rèn)定其在開庭前沒有取得大房產(chǎn)證。事實(shí)上，被申請(qǐng)人沒有及時(shí)取得大房產(chǎn)證在匯統(tǒng)花園幾乎是人盡皆知，而這，也正是被申請(qǐng)人一直無(wú)法為包括申請(qǐng)人在內(nèi)的廣大的匯統(tǒng)花園的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的真正原因。

綜上所述，申請(qǐng)人已經(jīng)按照合同約定交納了辦證費(fèi)用及其他材料，被申請(qǐng)人無(wú)法為申請(qǐng)人辦理房產(chǎn)證的原因是其自身手續(xù)不全，被申請(qǐng)人的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。