在“10號(hào)文”出臺(tái)之前，銀行對(duì)二套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的基本原則，即在認(rèn)定是否屬于二套住房時(shí)，只看貸款方有無房貸記錄。如果貸款者之前購買房屋是全款支付，則再買房就不會(huì)視為第二套房。這種“認(rèn)貸不認(rèn)房”的缺陷是顯而易見的，炒房者對(duì)每一套住房都可以通過全款支付之后，用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。

“10號(hào)文”出臺(tái)之后，對(duì)于二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，至今并沒有明確的統(tǒng)一政策。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳的比較權(quán)威的“標(biāo)準(zhǔn)”有兩個(gè)。

第一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任楊*才在4月21日公開表示的：住房套數(shù)的認(rèn)定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即使首套住房沒有利用銀行貸款購買，再次購買住房同樣會(huì)被認(rèn)定為二套住房。這就是所謂的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，很顯然，這個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比以前的“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格很多，被視為二套房認(rèn)定政策的重大轉(zhuǎn)變。

第二個(gè)是5月7日住建部副部長齊-驥提出的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)：一是認(rèn)房，即便借款人是首次申請(qǐng)利用貸款購買住房，如果在要買房的城市房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套及以上住房，那么其貸款購買的住房就屬于第二套及以上住房;二是認(rèn)貸，借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套及以上的住房，又申請(qǐng)貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。簡單地說，買房人名下有房，或者是曾用過房貸，再貸款買房都算“二套房”。很顯然，這是目前最嚴(yán)厲的二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

但“認(rèn)房”的難度在于，全國的住房交易和產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)并不健全，很多地方并沒有和銀行聯(lián)網(wǎng)，全國聯(lián)網(wǎng)更是遙遙無期，在這種情況下，通過“認(rèn)房”來認(rèn)定是否屬于二套住房顯然存在技術(shù)上的難度。但需要指出的是，最大的難度并不在于此，而在于無論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，迄今為止，沒有任何部門出臺(tái)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，官員的解釋很顯然不能作為法律依據(jù)。

在沒有出臺(tái)統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，各銀行在具體執(zhí)行時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)混亂，各行其是。有的銀行只要家庭名下已經(jīng)擁有了一套房，再買就算二套;而有的銀行在二套的判定標(biāo)準(zhǔn)上，則要看購房人之前有沒有過貸款記錄。普通情況的認(rèn)定已經(jīng)混亂，如果再摻雜上夫妻離異等情況，則更加讓人云里霧里。比如，對(duì)“夫妻婚后共同申請(qǐng)過貸款買房，兩人離異后無房戶一方再買”，“之前貸款買的房已經(jīng)出售，再申請(qǐng)貸款買房”等情形，是按首套還是二套計(jì)算，不同銀行給出的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都不相同。除此之外，在從什么時(shí)候開始執(zhí)行新的二套房貸問題上，各大銀行的標(biāo)準(zhǔn)則更是五花八門，有的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，有的以批貸時(shí)間為準(zhǔn)。

說得明白一點(diǎn)，嚴(yán)格的信貸政策是“10號(hào)文”的靈魂，而“10號(hào)文”有無調(diào)控力的關(guān)鍵則在于是否嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸。但目前無論住建部還是銀監(jiān)會(huì)，都沒有出臺(tái)具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度。長此以往，貸款人就會(huì)利用標(biāo)準(zhǔn)缺失的空子打政策擦邊球，最終使二套房貸流于形式，這是已有歷史之鑒的。二套房認(rèn)定細(xì)則遲遲不公布，讓民眾猜測(cè)**集團(tuán)的阻力是否會(huì)影響新政的執(zhí)行力。因此，有關(guān)部門必須盡快出臺(tái)二套房的具體認(rèn)定和執(zhí)行細(xì)則，并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行，結(jié)束二套房認(rèn)定和執(zhí)行上的混亂，呵護(hù)政策的公信力

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