一、房租合同終止的條件有哪些(《合同法》于2020.12.31失效)

房屋租賃合同的終止，是指合同當(dāng)事雙方的權(quán)利、義務(wù)依一定的法律事實(shí)歸于消滅。房屋租賃合同終止的條件有以下幾點(diǎn)：

1、租賃合同到期。

2、房屋拆除改建。

3、房屋毀損。

4、房屋閑置。承租人無正當(dāng)理由閑置公房6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)終止合同。

5、承租人死亡。在房屋租賃合同中，承租人死亡而且又沒有同?住的其他人時(shí)，合同一方當(dāng)事人不存在，房屋租賃合同即終止。

6、當(dāng)事人協(xié)商終止。

7、承租人有重大違約行為。在租賃期間，承租人應(yīng)按照合同規(guī)定的內(nèi)容使用房屋。如果承租人嚴(yán)重違反合同，有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同：

(1)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、分租、出借或調(diào)換使用承租房屋;

(2)任意改變房屋用途，致使房屋受損;

(3)利用出租房屋進(jìn)行非法活動(dòng);

(4)無故拖欠房租達(dá)6個(gè)月以上。

《合同法》第二百三十三條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以解除合同。

二、租賃合同終止添附物怎么處理

在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：

1、當(dāng)事人約定原則。

適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理?xiàng)l款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對(duì)裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(下稱《意見》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理?！贝藶榇_立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。

在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時(shí)，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理?xiàng)l款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因?yàn)楫?dāng)事人雙方對(duì)添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時(shí)，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢(shì)已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯(cuò)方的利益。

2、侵權(quán)責(zé)任原則。

適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對(duì)承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財(cái)產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實(shí)質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應(yīng)對(duì)承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！逗贤ā返?23條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失?！?/p>

3、過錯(cuò)責(zé)任原則。

在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則處理承租人對(duì)租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。

(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對(duì)房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以折價(jià)賠償。

(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對(duì)于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價(jià)補(bǔ)償。

(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

4、公平原則。

因不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進(jìn)行補(bǔ)償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價(jià)值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，現(xiàn)存鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對(duì)承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。

三、最新資訊(《民法典》于2021.1.1生效)

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百二十四條?有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;

(二)租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議;

(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

通過小編的介紹，我們可以了解到對(duì)于房屋租賃終止的情況是要符合一定的條件，比如合同到期，或者是房屋損毀等。只有這樣的話才可以解除合同。以上這些律霸網(wǎng)小編為大家整理的相關(guān)內(nèi)容，如果還有什么疑問，可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。