一、認(rèn)購書是否有效

在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門通常認(rèn)為認(rèn)購書違法房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故是無效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，有些開發(fā)商常會(huì)借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對(duì)認(rèn)購人相當(dāng)不利?，F(xiàn)在司法部門多認(rèn)為認(rèn)購書是有效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四、五條對(duì)簽訂預(yù)售合同前的認(rèn)購行為進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)認(rèn)購書予以了認(rèn)可，也就是認(rèn)可了認(rèn)購書的效力。因此，開發(fā)商或者認(rèn)購人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購書無效。

二、開發(fā)商違約認(rèn)購人該怎么辦

1、?認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同。但有的法院對(duì)此不支持，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2、?在房價(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。

3、?在房價(jià)上漲明顯時(shí)，認(rèn)購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅的減價(jià)損失按差價(jià)的20%計(jì)算損失。

三、開發(fā)商存在欺詐行為應(yīng)該怎么辦

合同中的欺詐是指合同一方故意隱瞞或歪曲事實(shí)，以達(dá)到獲利目的。按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償損失的數(shù)額，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品或接受服務(wù)費(fèi)用的一倍。開發(fā)商在售房中存在欺詐行為，是否也適用上述規(guī)定以增加開發(fā)商的賠償責(zé)任，在實(shí)踐上司法界對(duì)此一直存在很大分歧。多數(shù)人認(rèn)為購房是一種合同行為，應(yīng)適用合同法，而不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法;另少數(shù)人認(rèn)為購房也是一種消費(fèi)行為，應(yīng)適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)存在下列情形的，購房者可要求解除合同，并可要求出賣人雙倍返還已支付的購房款。

(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

最高人民法院的上述規(guī)定，雖未明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在欺詐行為時(shí)的法律適用，但從雙倍賠償原則的適用情形看，上述規(guī)定已從原則上肯定了購房者作為消費(fèi)者的問題，在司法實(shí)踐上具有歷史性的意義。但現(xiàn)實(shí)生活中因購售雙方在信息上的不對(duì)等，商品房銷售中的欺詐行為遠(yuǎn)不止上述三種情形，所以萬望有識(shí)之士再接再厲，為爭取購房者作為消費(fèi)者的地位而努力，以盡可能多的保護(hù)購房者的利益。在此需提醒購房者的是，因適用雙倍賠償原則的情形只有上述規(guī)定的三種，所以購房者在購房時(shí)仍不可大意，在購房時(shí)仍應(yīng)按本書前面章節(jié)講述的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行法律審查，以免上當(dāng)受騙后，無法進(jìn)行索賠。

通過上面的文章的細(xì)致講解，我們知道了關(guān)于認(rèn)購書是否有效還有開發(fā)商違約認(rèn)購人的一些相關(guān)問題，通過上面的一些知識(shí)，我們?cè)趯?duì)于這方面的問題是有了很多處理依據(jù)。?那么希望以上內(nèi)容能夠解決您的問題，如果還有不清楚的問題，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。