開發(fā)商地方政府炒房者均被指責(zé)癥結(jié)在什么地方（來源：《北京房地產(chǎn)》2006年第06期）

房?jī)r(jià)高不怪房地產(chǎn)商?面對(duì)商品房?jī)r(jià)又一輪反彈，一些研究者稱，僅盯著房地產(chǎn)商叫罵，恐怕解決不了中國(guó)的房?jī)r(jià)問題。

最近，經(jīng)濟(jì)學(xué)家×××發(fā)表了自己的新觀點(diǎn)——現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有問題、有泡沫，但是房?jī)r(jià)高不能怪房地產(chǎn)商?！耙?yàn)槠髽I(yè)家的任務(wù)就是創(chuàng)造利潤(rùn)，如果想著別的反而不是好企業(yè)家?！彼旬?dāng)前問題的癥結(jié)歸為宏觀經(jīng)濟(jì)的扭曲?！昂暧^經(jīng)濟(jì)的問題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家對(duì)此是無能為力的?！?/p>

這種扭曲首先表現(xiàn)在收入分配的嚴(yán)重不均衡上。改革20多年來，貧富差距越拉越大。大量的社會(huì)財(cái)富集中在少數(shù)人手中。這種分配格局反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是價(jià)格不菲的高中檔商品房充斥市場(chǎng)?！痢痢帘硎?，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)同樣改變不了。

他認(rèn)為，“我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)能夠長(zhǎng)期維持，唯一的原因就是投入要素的競(jìng)爭(zhēng)不充分?！狈康禺a(chǎn)投入的兩大要素土地和資金，一個(gè)掌控在政府手里，一個(gè)由銀行審批，受市場(chǎng)的影響都比較小。

在他看來，提高房貸利息率、提高首付比例、限制買第二套房子等措施，都解決不了房地產(chǎn)高燒的問題。因?yàn)樯鐣?huì)上存在大量的資金缺少投資出路——債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大而利潤(rùn)薄、有利潤(rùn)的行業(yè)都在國(guó)家壟斷之列——必然相當(dāng)一部分涌向房地產(chǎn)業(yè)。

房?jī)r(jià)背后是地價(jià)

《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》副主編×××認(rèn)為，去年以來，人們對(duì)土地的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注。然而，不理清地價(jià)就很難看清房?jī)r(jià)。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)是房地產(chǎn)的源頭市場(chǎng)。

回顧過去一年的調(diào)控政策，×××對(duì)通過改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)能起到的作用不樂觀。原因有二：一是它必然招致開發(fā)商的消極抵抗;二是地方政府沒有動(dòng)力干這種損己利人的事兒。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)較過去發(fā)育壯大許多，政府對(duì)之的影響力也越來越弱。如×××所言，在高檔房產(chǎn)能帶來豐厚利潤(rùn)的時(shí)候，開發(fā)商不可能為老百姓建設(shè)大批中低檔公寓。與此相應(yīng)，真正控制土地市場(chǎng)供應(yīng)的是市、縣級(jí)政府。而他們的利益是，地價(jià)越高，收入越多，日子越好過。這就是為什么去年中央雖然多次出臺(tái)相關(guān)政策，但是經(jīng)濟(jì)適用房投資比重在繼兩年持續(xù)減少的情況下仍繼續(xù)下降的原因。

有研究者指出，當(dāng)前在工業(yè)用地和住宅用地上采取的兩元政策加劇了房?jī)r(jià)的攀升。兩元政策是，工業(yè)用地依然是協(xié)議出讓，而住宅用地則采取了“招拍掛”政策。由于前者的存在，有些地方政府為了在招商引資中勝出可以采取低價(jià)甚至免費(fèi)政策;由于后者的存在，有些地方政府又可以利用自己的壟斷地位“經(jīng)營(yíng)城市”，通過把手伸向百姓的口袋彌補(bǔ)工業(yè)用地造成的“虧空”。

×××的調(diào)查則給這種說法提供了注腳。在東南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)某地，工業(yè)用地均為協(xié)議出讓，平均價(jià)格14萬~15.5萬元/畝(內(nèi)外資有別，外資低于內(nèi)資)，商品房用地全部為招、拍、掛，平均價(jià)格為185萬元/畝(城市中心區(qū)高于非中心區(qū))，商品房用地市場(chǎng)出讓價(jià)格為工業(yè)用地協(xié)議出讓價(jià)格的10多倍。

×××分析認(rèn)為，一方面，法律賦予政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)的權(quán)力，而城市政府是具體行使的執(zhí)行者。另一方面，在一級(jí)土地市場(chǎng)中，城市政府既是市場(chǎng)上端貨源(土地)的壟斷性(唯一)籌集(買入)者，又是市場(chǎng)下端商品(買入的土地)的壟斷性供應(yīng)(賣出)者，起著壟斷性中間商的作用。

房地產(chǎn)商為地瘋狂誰買單

4月25日，經(jīng)過51輪持續(xù)20分鐘的競(jìng)價(jià)，萬*和**集團(tuán)組成的聯(lián)合體以16.6億元的價(jià)格成功競(jìng)拍購(gòu)得北京盧溝橋地塊。這是北京天價(jià)地塊的最新一例。之前，海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)的29.41萬平方米土地，經(jīng)過88輪競(jìng)價(jià)，以11.5億元價(jià)格成交。拍賣過程上漲近2.5億元。再之前，李*楷掏出5.1億元才吞下工體北路4號(hào)院住宅及配套建設(shè)用地。不過，在去年上演“清河故事”后，這些似乎并不能再真正震撼業(yè)界。

去年8月，北京市拍賣海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地70萬平方米，引來了華*、順*等九家房地產(chǎn)大鱷參與競(jìng)拍。該地起始底價(jià)是16.99億元，最后華-潤(rùn)以高出底價(jià)8.66億元的價(jià)格到手。25.65億元讓清河成為當(dāng)年的“地王”。

高昂的地價(jià)意味著高昂的建筑成本。雖然當(dāng)廳舉牌的是地產(chǎn)大佬，但是最終的買單者卻毫無疑問是買房人。在清河地塊購(gòu)得之后，華-潤(rùn)馬上就向媒體公開宣稱，清河項(xiàng)目需求最為旺盛的價(jià)格區(qū)間在6000元至9000元，清河地塊樓面地價(jià)每平方米已經(jīng)超過3600元。需要注意的是，之前，清河地區(qū)主流房?jī)r(jià)均價(jià)在每平方米4000元至5000元之間。

此類事件在其他城市也不鮮見。2005年3月2日，杭州市中心上城區(qū)地塊出現(xiàn)了樓面地價(jià)24032元/平方米的天價(jià)。2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價(jià)2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。

與此相連，近一段時(shí)間以來，不同的開發(fā)商都在利用媒體傳達(dá)同一個(gè)信息：房?jī)r(jià)是跟著地價(jià)走的。這無疑讓人想起一年前關(guān)于“地荒”的爭(zhēng)論。開發(fā)商中的“理論家”任*強(qiáng)早就著文表明，土地供給形式的變化(從協(xié)議出讓變成招牌掛)、土地價(jià)格的高飛以及政府有意的不飽和供地，是造成房?jī)r(jià)齊聲上漲的最重要原因。然而，在拿出許多證據(jù)表明供地并不缺少后，有關(guān)方面迅即宣布地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系有限甚至沒有關(guān)系。之后，國(guó)家出臺(tái)各種調(diào)控措施，人們眼球開始轉(zhuǎn)向他方，爭(zhēng)論遂漸漸歸于平寂。

然而，兩者之間的關(guān)系在那輪爭(zhēng)論中并沒有得到完全的解析。一位業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)商為地瘋狂的行為表明，一方面，政府壟斷下的土地供應(yīng)讓他們有足夠的饑餓感;另一方面，他們相信火紅的樓市會(huì)為這種瘋狂買單。對(duì)于前者，人們應(yīng)該給予更多的關(guān)心。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“開發(fā)商地方政府炒房者均被指責(zé)癥結(jié)在什么地方”問題進(jìn)行的解答，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲是一個(gè)深層次的問題，既有開發(fā)商的助推，也有炒房者的助力，政府通過賣地取得財(cái)政收入也是其中之一。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。