包銷行為的實質(zhì)是什么

商品房包銷行為的實質(zhì)還是出賣人與包銷人之間的一種代理行為，是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展而產(chǎn)生的一種特殊的代理行為，其特殊性在于，代理人根據(jù)代理結(jié)果提取代理報酬或承擔(dān)責(zé)任(補(bǔ)足差價、購入未銷售房屋)。

相關(guān)知識：包銷行為有什么法律特征

1、商品房包銷行為是一種承包銷售商品房的行為。包銷商依據(jù)包銷合同，從開發(fā)商手中有償轉(zhuǎn)讓包銷房的銷售專營權(quán)。與“參建、聯(lián)建”的區(qū)別在于：參建、聯(lián)建是直接參與開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)，直接投入建房資金，按約定取得參建、聯(lián)建的房屋。而包銷商參與的僅是開發(fā)商的銷售，兩者參與的內(nèi)容不同，權(quán)利義務(wù)也不同。

2、商品房包銷行為是一種以承購包銷剩余商品房為保證的行為。包銷合同明確包銷期限屆滿后，包銷商如銷售不出包銷房，則由包銷商直接買剩下的包銷房。與商品房代理的區(qū)別在于，在代理權(quán)限內(nèi)，代理的法律后果包括銷售不出商品房最終由被代理人承擔(dān)。與代銷的區(qū)別在于代銷商不支付給開發(fā)商任何錢款，也不承擔(dān)銷售不出商品房由自己買入的風(fēng)險。包銷與代理、代銷的最大區(qū)別從法律后果看，前者風(fēng)險大，獲取的利益亦大，后者的風(fēng)險小，可得利益亦小。

3、商品房包銷行為是一種直接參與銷售的行為。在商品房的包銷中，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓銷售專營權(quán)給包銷商后，一般不與買房人為銷售行為，而由包銷商直接與買房人簽訂買房協(xié)議并收取房款。與中介的區(qū)別在于：中介是一種居間介紹服務(wù)性的行為，為買房人提供信息，提供服務(wù)，為促成開發(fā)商與買房人之間買賣房屋的交易成立而穿針引線，并獲取中介費(fèi)。中介不直接參與銷售，因此不承擔(dān)任何銷售風(fēng)險。

4、商品房包銷行為是一種特殊的附條件的買賣行為。與一般商品房買賣的區(qū)別在于：一般買賣商品房是在買受人與出賣人之間發(fā)生轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的行為。雙方買賣關(guān)系清楚，一方付錢買房，另一方給房得款，而包銷行為是包銷商幫助開發(fā)商將商品房銷售給買房人，自己獲得包銷價與銷售價之間差價的行為。包銷的目的不是為了直接買進(jìn)開發(fā)商的商品房，而是當(dāng)包銷約定的期限屆滿時，對賣不出去的包銷房才直接買入。因此，在包銷期限內(nèi)，包銷商名義上在為開發(fā)商出售商品房給買受人，實質(zhì)上在為自己出售這些商品房。因為，在這段時間內(nèi)，包銷商將全部包銷房出售給買受人，則自己不需買入剩余的包銷房，與開發(fā)商之間僅構(gòu)成包銷中的代理關(guān)系，而不構(gòu)成買賣關(guān)系，一旦包銷期滿，包銷商就得買入剩余的包銷房，此時，包銷商與開發(fā)商之間才構(gòu)成買賣關(guān)系。

看完本文的內(nèi)容之后大家都清楚了吧，這是實際中我們經(jīng)常會遇到的問題，對于大家來說需要了解清楚，才能通過包銷的行為來進(jìn)行合法的銷售。本文也向大家介紹了包銷行為的法律特征，希望對大家有幫助。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。