一、出讓毛地幾年沒(méi)開(kāi)發(fā)可以收回嗎

出讓毛地幾年沒(méi)開(kāi)發(fā)是否可以收回，視情況而定。

(1)毛地出讓的實(shí)施步驟按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國(guó)有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開(kāi)出讓的請(qǐng)示，請(qǐng)示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見(jiàn)。

(2)市、縣人民政府批準(zhǔn)出讓后，國(guó)土資源部門(mén)按規(guī)定組織實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、須知等要明確第一步中的相關(guān)要求。

二、“毛地出讓”的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

“毛地出讓”的實(shí)質(zhì)是，政府只收取土地純收益，相應(yīng)的開(kāi)發(fā)土地和征地拆遷成本等費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，由此也導(dǎo)致原本由政府負(fù)責(zé)征地拆遷工作推給了開(kāi)發(fā)商。因此，“毛地出讓”所引發(fā)的問(wèn)題主要有以下幾方面：

首先，從法律層面來(lái)看，“毛地出讓”過(guò)程中存在很大的違法風(fēng)險(xiǎn)。不管是國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，還是國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》，均規(guī)定的是土地出讓前達(dá)到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中，出讓人履行合同中的一項(xiàng)義務(wù)。出讓合同簽訂后，雖然沒(méi)有辦理物權(quán)變更手續(xù)，但土地出讓的法律關(guān)系已經(jīng)成立。因此，“毛地”出讓簽訂土地出讓合同時(shí)未達(dá)到“凈地”條件，可能面臨合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)《物權(quán)法》中第139條明確規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！边@條在《土地管理法》中也有所體現(xiàn)，其第八條內(nèi)容為在依法改變土地所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)必須進(jìn)行變更登記。顯然，土地使用權(quán)中標(biāo)人自地塊中標(biāo)到土地使用權(quán)中標(biāo)人獲得新的《國(guó)有土地使用證》之前的這一過(guò)程中始終處于較為尷尬的法律地位。雖然開(kāi)發(fā)商作為建設(shè)單位獲得了政府行政默許的土地使用權(quán)，但理論上土地使用權(quán)中標(biāo)人未必就是土地使用權(quán)的最終權(quán)屬人，或者說(shuō)建設(shè)單位直接對(duì)土地原有使用權(quán)人權(quán)利的收回并占有使用顯然缺乏法律依據(jù)。

其次，“毛地出讓”面臨的經(jīng)濟(jì)方面風(fēng)險(xiǎn)。從政府方面而言，由于“毛地出讓”對(duì)拆遷和動(dòng)遷的成本核算只能估算，政府收益實(shí)際上難以準(zhǔn)確估算，很難實(shí)現(xiàn)其收益最大化。而作為開(kāi)發(fā)商而言，其作為土地使用權(quán)中標(biāo)人雖然已經(jīng)簽署了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，其享有的“國(guó)有土地使用權(quán)”仍然屬于一種“期權(quán)”。由于擔(dān)心同一宗土地上存在兩種相同的土地時(shí)用權(quán)，為規(guī)避該問(wèn)題，“毛地出讓”中的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中一般都設(shè)置合同生效條款，即“本合同自拆遷安置補(bǔ)償完畢之日起生效”?！懊爻鲎尅边@種情形下，土地使用權(quán)中標(biāo)人在政府書(shū)面”形式”上交付土地后，為推進(jìn)項(xiàng)目拆遷而先期投入大量資金，也將面臨著風(fēng)險(xiǎn)。如地塊拆遷工作進(jìn)行完畢后，不能如期取得《國(guó)有土地使用證》，那么土地使用權(quán)中標(biāo)人對(duì)先期所投入的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用要求追回甚至賠償其他經(jīng)濟(jì)損失的訴訟所應(yīng)依托合同效力便處于待定或不清晰之中，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)冒較大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，“毛地出讓”存在的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。由于“毛地出讓”需要土地使用權(quán)中標(biāo)人投入人力財(cái)力進(jìn)行大規(guī)模的拆遷安置補(bǔ)償工作，因此土地使用權(quán)中標(biāo)時(shí)間和取得《國(guó)有土地使用證》的時(shí)間之間相間時(shí)間較長(zhǎng)，拆遷量大的地塊拆遷安置時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)多年，特別在因拆遷發(fā)生訴訟的情況下更是如此。因此，“毛地出讓”的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，安置不及時(shí)等引發(fā)的一系列社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，使得土地使用權(quán)中標(biāo)人和政府相關(guān)部門(mén)都焦頭爛額，面臨著原房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人提起裁決、訴訟和政府拆遷進(jìn)度要求的雙重壓力，致拆遷時(shí)間的延長(zhǎng)。另外，因?yàn)椤懊爻鲎尅笔菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在地價(jià)一定的情況下，壓低遷補(bǔ)償就等于多獲利，因此補(bǔ)償不公，甚至野蠻拆遷，造成社會(huì)沖突，影響社會(huì)穩(wěn)定。

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