出賣人不簽訂購房合同怎么辦

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同?

一般認為，有效成立的合同應(yīng)當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應(yīng)當“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。”

但商品房買賣認購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

簽訂買房合同后違約怎么處理

按照約定全面履行房產(chǎn)買賣合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。

對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

簽訂房屋買賣合同，雙方當事人就應(yīng)當遵守合同的約定，如果購房合同一方當事人拒不履行合同，守約方就可以運用法律武器維護自己的權(quán)益，當然守約方也可以找律師協(xié)助。想要挽回損失，首先要確定損失。守約方損失的認定應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。守約方要綜合考慮各個因素，避免損失無法挽回。

合同違約金的標準是多少?

違約金具有擔保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔方式。

違約金由雙方自行協(xié)商后確定，法律上沒有規(guī)定違約金的標準。

但是，一般情況下，違約金的標準應(yīng)當于一方違約可能給對方造成的損失數(shù)額相當。

如果違約金約定過高(超過損失金額的30%)，人民法院可在一方請求調(diào)低違約金的情況下，根據(jù)案件具體情況對違約金數(shù)額進行調(diào)整;

同樣的，如果違約金約定過低(低于實際損失的30%)，守約方也可以要求法院調(diào)高違約金數(shù)額。

從上面律霸網(wǎng)小編為大家介紹的文章中，相信大家都有了一定的了解。由于購房涉及的金額，事情都比較多，比較復(fù)雜，故大家更要多加注意，如果不簽合同的話更容易產(chǎn)生糾紛，但如果產(chǎn)生的話大家要請律師進行處理，這樣更為有利。