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開發(fā)商能否通過特殊約定使自己享有對(duì)外墻面的使用權(quán)
開發(fā)商能否通過特殊約定使自己享有對(duì)外墻面的使用權(quán)
答案是否定的。
首先，外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有，開發(fā)商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，擅自對(duì)外墻面的使用權(quán)進(jìn)行處分，屬于無權(quán)處分，必須經(jīng)過該棟建筑物全體業(yè)主的追認(rèn)或者取得處分權(quán)方能有效。尤其需要強(qiáng)調(diào)的是，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有與一般意義上的共同共有有所不同，依據(jù)物權(quán)法以及建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的規(guī)定，外墻面使用權(quán)的行使方式，應(yīng)當(dāng)由各業(yè)主共同決定，具體表現(xiàn)方式就是通過業(yè)主大會(huì)的形式，由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，如果未經(jīng)前述業(yè)主同意，該條款就是無效的，對(duì)全體業(yè)主不發(fā)生效力。
因此，即使開發(fā)商與各個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽訂保留外墻面使用權(quán)的約定，全部集合起來也不能被視為是“經(jīng)過了各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的一致同意”。
其次，從合同條款的形式及內(nèi)容來分析，本案中這類條款屬于合同法上的格式條款，排除了業(yè)主對(duì)共有的外墻面進(jìn)行使用和收益的權(quán)利，侵害了業(yè)主的合法利益，根據(jù)合同法的規(guī)定，此類格式條款屬于無效條款。因此，開發(fā)商在購房過程中以格式條款方式作出保留外墻面的所有權(quán)或者使用權(quán)的約定，屬于無效條款。
在此情況下，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第十四條的規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)無權(quán)處分行為無效或者賠償損失。
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廖聲祿律師，法律碩士研究生學(xué)歷，廣州市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，廣東盈隆律師事務(wù)所專職律師，致力于客戶在合同糾紛、債權(quán)債務(wù)、房產(chǎn)糾紛、勞動(dòng)糾紛、婚姻糾紛等方面提供最貼位的法律服務(wù)。服務(wù)宗旨：秉承一貫嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作作風(fēng)，用優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)讓當(dāng)事人滿意，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
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