法律咨詢：

2008年，我付全款買(mǎi)了一套房子，開(kāi)發(fā)商承諾在交房后36個(gè)月內(nèi)辦大紅本，并且約定在4個(gè)月后交房，合同中也寫(xiě)明，如果逾期，開(kāi)發(fā)商要給我萬(wàn)分之三的違約金。沒(méi)想到，幾個(gè)月前開(kāi)發(fā)商才通知拿鑰匙，光違約金他就應(yīng)該給我11萬(wàn)元。我和他們商量，不用支付違約金但我換套大點(diǎn)兒的房子，開(kāi)發(fā)商不同意。我能不能打官司要違約金?現(xiàn)在我還沒(méi)拿房鑰匙，打官司的話開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)不給我房子?買(mǎi)房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商五證不全。

律師回復(fù)：

在合同中已經(jīng)約定了逾期交房的違約責(zé)任，你完全可以走法律途徑向開(kāi)發(fā)商要求承擔(dān)違約責(zé)任。五證不全要看缺少哪個(gè)證。

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

另外該解釋第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

一般來(lái)講合同被認(rèn)定無(wú)效，但是你可以要求其支付承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任并賠償包括房屋差價(jià)在內(nèi)的全部損失。

有關(guān)延期交房專家意見(jiàn)：

在針對(duì)“延期交房”話題采訪中，多位行業(yè)人士均表示，和開(kāi)發(fā)商相比，買(mǎi)房人在涉及房產(chǎn)糾紛時(shí)往往是“弱勢(shì)群體”，買(mǎi)房人只有在跟開(kāi)發(fā)商多次交涉無(wú)果后才會(huì)考慮到法院起訴，可這時(shí)已經(jīng)距離交房時(shí)間很久，有的長(zhǎng)達(dá)一兩年，往往雙方就訴訟時(shí)效就要爭(zhēng)執(zhí)很長(zhǎng)時(shí)間，“耗時(shí)間又耗精力”，大多訴諸法律的買(mǎi)房人對(duì)此都頭疼不已。但仍有不少當(dāng)事人認(rèn)為，打官司是促成違約金事項(xiàng)調(diào)解的最好方法，因?yàn)榧幢阌星f(wàn)種理由，開(kāi)發(fā)商也多站不住腳。

不打官司的買(mǎi)房人其實(shí)也并不輕松。有的樓盤(pán)延期時(shí)間較短，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用房門(mén)鑰匙、電卡等為砝碼，要求買(mǎi)房人同意不再追究違約金，或只支付少量違約金作為補(bǔ)償。如果延時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，有些開(kāi)發(fā)商就會(huì)“絞盡腦汁玩貓膩”，將違約金折換成物業(yè)費(fèi)、裝修押金、水電費(fèi)等，買(mǎi)房人覺(jué)得這也算是把錢(qián)要回來(lái)了，但往往這些費(fèi)用事后會(huì)被以各種理由扣除。