一、所有廣告都可不負(fù)責(zé)?NO

開(kāi)發(fā)商的格式合同里規(guī)定的不可抗力過(guò)于寬泛也是常見(jiàn)的問(wèn)題。

如有條款規(guī)定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動(dòng)、政府主管機(jī)關(guān)、測(cè)量機(jī)構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測(cè)量誤差等非出賣人可預(yù)料及控制的情況。對(duì)因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;施工中遇到有罷工、社會(huì)群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂等社會(huì)異常事件，強(qiáng)風(fēng)、大雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害等”。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力判斷天氣因素可能對(duì)施工帶來(lái)的影響，并且能夠預(yù)判政府測(cè)量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過(guò)程中對(duì)這些問(wèn)題足以預(yù)見(jiàn)并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對(duì)合同履行帶來(lái)的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見(jiàn)、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。

二、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)?或不公平

不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責(zé)任不對(duì)等的情況。

如有條款中規(guī)定：“買方逾期付款超過(guò)90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無(wú)需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應(yīng)配合賣方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買方收到賣方的通知之日起10日內(nèi)，買方應(yīng)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的百分之十支付違約金給賣方?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：以上條款出于同一合同文本附件，通過(guò)條款的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要變更?不能隨便

如有條款規(guī)定：“雙方共同確認(rèn)，本補(bǔ)充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達(dá)成，對(duì)于其中如有涉及免除、限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、或弱化消費(fèi)者權(quán)利的條款，本補(bǔ)充約定簽訂前均經(jīng)消費(fèi)者討論并達(dá)成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費(fèi)者承諾在任何時(shí)候都不會(huì)提出本補(bǔ)充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會(huì)基于該項(xiàng)主張而提出本補(bǔ)充協(xié)議全部或部分條款歸于無(wú)效的主張或做出不利于出賣人的解釋。”

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：在房地產(chǎn)買賣中，補(bǔ)充協(xié)議雖然是對(duì)政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補(bǔ)充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實(shí)上這些補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費(fèi)者協(xié)商，消費(fèi)者也沒(méi)有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開(kāi)發(fā)商通過(guò)事先約定的方式消除了補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是不公平的。

四、開(kāi)發(fā)商為自己免責(zé)?要注意

如有條款規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算本房地產(chǎn)價(jià)格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買賣雙方互相不退不補(bǔ)，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的本房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過(guò)±3%以上(不含本數(shù))時(shí)，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買受人交付的購(gòu)房款及利息?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，消費(fèi)者請(qǐng)求解除合同的，不予支持;面積誤差比絕對(duì)值超出3%，消費(fèi)者請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。消費(fèi)者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由消費(fèi)者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費(fèi)者;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還消費(fèi)者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還消費(fèi)者?！蹦敲瓷嬖u(píng)條款內(nèi)容應(yīng)屬無(wú)效。