現(xiàn)在看來(lái)，即使買(mǎi)了房子也挺危險(xiǎn)的，遇到“半拉子”工程，不僅房貸要繼續(xù)還，房子到最后可能還在“爛尾”!

有感而發(fā)：爛尾樓，到底誰(shuí)買(mǎi)單?如何避免買(mǎi)到爛尾樓?

什么是爛尾樓呢?

爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾樓。

提醒：爛尾房的品種是不受的，無(wú)論是高檔公寓、寫(xiě)字樓、別墅還是普通商品住宅，均存在同樣的可能性。

爛尾樓至大的受害者是誰(shuí)?

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地的一塊“心病”，過(guò)去幾年也有過(guò)續(xù)建、復(fù)建、盤(pán)活爛尾樓的案例。

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是至大的債權(quán)人，也是直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。爛尾樓還有破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，以致破壞投資者信心等危害。

如果購(gòu)房者一不小心買(mǎi)到了爛尾樓該怎么辦呢?

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不小心買(mǎi)了爛尾樓，賠了一大筆錢(qián)，銀行的貸款卻不能停，這聽(tīng)起來(lái)很氣憤，但是卻屬于正?，F(xiàn)象。因?yàn)橘I(mǎi)房子和辦貸款，實(shí)際上是兩個(gè)律關(guān)系。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。銀行按揭，是銀行借錢(qián)給購(gòu)房者，讓購(gòu)房者拿著這筆錢(qián)去買(mǎi)房，銀行和購(gòu)房者之間是借貸關(guān)系。銀行足額借錢(qián)給購(gòu)房者，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，購(gòu)房者不能以現(xiàn)在拿不到房子而不還銀行的錢(qián)。

爛尾房業(yè)主“自救”方

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買(mǎi)受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買(mǎi)房和對(duì)賣(mài)方分期付款買(mǎi)房，這兩種買(mǎi)房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購(gòu)房者首先應(yīng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律意見(jiàn)，弄清自己的權(quán)利問(wèn)題。總之，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：1.購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門(mén)，查詢(xún)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照定程序進(jìn)行了注銷(xiāo);2.如已合注銷(xiāo)，購(gòu)房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在過(guò)程中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與業(yè)主一起，獲得至大限度的律支持。

首先，如果所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購(gòu)房者的損失便可降到最少。

其次，若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院?，?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)起訴，可能就得不到賠償。

我們?cè)賮?lái)學(xué)學(xué)如何讓爛尾房遠(yuǎn)離你?

要避免爛尾樓，購(gòu)房過(guò)程中有“兩不考慮”：

一是開(kāi)盤(pán)證件不齊全的樓盤(pán)不考慮。在買(mǎi)房前，一定要看好開(kāi)發(fā)商的五證是否齊全，由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)規(guī)定，沒(méi)工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開(kāi)發(fā)商不能施工。購(gòu)房者千萬(wàn)不能貪圖便宜，在開(kāi)發(fā)商證件不齊全不能簽訂正式的購(gòu)房合同的情況下，僅以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式就交錢(qián)。

二是不要盲信開(kāi)發(fā)商許諾的高回報(bào)、高利潤(rùn)，警惕高風(fēng)險(xiǎn)。

此外，避免買(mǎi)爛尾樓，還要參考三要素：開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力、前期銷(xiāo)售是否理想以及現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。