一、發(fā)生購(gòu)房定金糾紛時(shí)，法律如何規(guī)定定金返還問(wèn)題?

所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買(mǎi)賣(mài)合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說(shuō)，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。

我國(guó)法律規(guī)定，“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

二、發(fā)生購(gòu)房定金糾紛時(shí)，什么情況下開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金?

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在以下情況下開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金：

(一)因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模_(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金。

定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，也就是說(shuō)，購(gòu)房者先交給開(kāi)發(fā)商購(gòu)房定金，在之后再簽訂正式的購(gòu)房合同，如果購(gòu)房合同順利簽訂，那么購(gòu)房定金就一般轉(zhuǎn)為購(gòu)房款;如果購(gòu)房合同未能順利簽訂，那么購(gòu)房定金就要區(qū)別情況對(duì)待。

《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍反還定金。雖然說(shuō)購(gòu)房定金是購(gòu)房者交納的，但定金本身對(duì)開(kāi)發(fā)商也是有約束作用的。也就是說(shuō)，如果由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能順利簽訂，那么開(kāi)發(fā)商不僅需要全額返還購(gòu)房定金，還要另外支付等額的價(jià)款給購(gòu)房者，這就是購(gòu)房定金的懲罰性質(zhì)的體現(xiàn)。

(二)因不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌?，開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金。

如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能順利簽訂，但是這不是開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的原因?qū)е碌模瑩Q句話說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)合同不能簽訂不存在過(guò)錯(cuò)，那么開(kāi)發(fā)商也是必須要把購(gòu)房定金全額返還給購(gòu)房中的。但是，由于這種情況下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都沒(méi)有主觀過(guò)錯(cuò)，所以開(kāi)發(fā)商不需要再額外支付等額的價(jià)款給購(gòu)房者。

需要提醒的是，這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購(gòu)房者拒絕簽訂商品房合同，那么開(kāi)發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購(gòu)房定金。

以上就是對(duì)“什么情況下開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金”所做的詳細(xì)解答。不難看出，根據(jù)法律規(guī)定，只有在開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂，或者因不可歸責(zé)的原因?qū)е码p方當(dāng)事人不能簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商才需要返還定金。從實(shí)踐來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房定金的糾紛常常發(fā)生在開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯(cuò)行為的情況下，也就是購(gòu)房者認(rèn)為簽訂合同時(shí)的商品房與交納購(gòu)房定金時(shí)的不同。那么，在這種情況下，購(gòu)房者如果想要回購(gòu)房定金，那么就必須證明開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致其不愿意簽訂購(gòu)房合同。如果還有什么其他的問(wèn)題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。