隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)的價格上升了，親情的溫暖卻下降了，子女對父母房產(chǎn)的關(guān)注上升了，對父母生活的關(guān)心卻下降了，這“兩升兩降”在老人與子女之間引發(fā)了眾多圍繞爭奪房產(chǎn)的糾紛，而老人往往會因精力有限和法律知識欠缺處于弱勢地位，因此，社會有責(zé)任和義務(wù)幫助老人拿起法律武器維護(hù)其房產(chǎn)權(quán)益。

“武器”之一：秘密遺囑——來之古代“秘密立儲”靈感

“武器”展示：繼承法第十六條：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)。”第二十條：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑?！钡诙粭l：遺囑繼承或者遺贈附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。沒有正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，經(jīng)有關(guān)單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權(quán)利。

“武器”說明：我國清朝時期建立的“秘密立儲”制度，很好地解決了皇子爭儲的問題。這一做法同樣可以移植到處理老人房產(chǎn)的問題之上。

具體的方法是，老人可以跟子女講清楚將根據(jù)子女的表現(xiàn)立下“秘密遺囑”，將自己的房產(chǎn)遺留給一個或數(shù)個子女，并將遺囑進(jìn)行公證，如果某子女對老人不好，老人就隨時可以撤銷、變更自己的遺囑，如果老人希望子女履行特定的贍養(yǎng)義務(wù)或其他附隨義務(wù)的，如果該子女不履行義務(wù)，老人可以在生前委托遺產(chǎn)執(zhí)行人或有關(guān)單位，請求人民法院取消該子女接受遺產(chǎn)的權(quán)利，這樣就可以使子女贍養(yǎng)老人的積極性多一層經(jīng)濟(jì)因素的激勵，且不會出現(xiàn)父母將房產(chǎn)過戶子女后，子女不孝而導(dǎo)致老人無房屋安居的情況。

■案例

老王膝下有三女一子，老王偏愛小兒子，早就盤算著把自己唯一的一套房子留給小兒子，以后老了就由兒子養(yǎng)老送終。于是，老王把房子過戶給小兒子，并口頭約定由小兒子承擔(dān)主要的贍養(yǎng)責(zé)任，其到小兒子家里居住。結(jié)果，過戶前后小兒子和兒媳婦態(tài)度迥然不同，兒子兒媳不僅不贍養(yǎng)老人，還把他趕出了房子，而其他三女因老王偏心將房產(chǎn)過戶給兒子也心懷怨恨，不愿贍養(yǎng)老王，結(jié)果老王人財兩空。如果老王利用秘密遺囑的法律武器，根據(jù)兒女的孝順情況確定房子的歸屬，那么兒女的態(tài)度可能就會大不相同。

法官提示——

一、保密，注意遺囑的保密性，不能去世前讓子女知道遺囑內(nèi)容;二、可靠，遺囑最好采用公證的方式，因為公證遺囑的效力最強(qiáng)，如果老人自書、代書、錄音、口頭立下的遺囑，都不得撤銷、變更公證遺囑，且公證機(jī)關(guān)保密性強(qiáng)。三、可變，立下遺囑后，老人可以隨時根據(jù)自己心愿和子女的表現(xiàn)情況變更遺囑，給表現(xiàn)好的子女以危機(jī)，給表現(xiàn)不好的子女以激勵。

“武器”之二：遺贈撫養(yǎng)——“養(yǎng)兒不防老”又何妨

“武器”展示：繼承法第三十一條：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈的權(quán)利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，集體所有制組織承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈的權(quán)利。”

“武器”說明：如果子女不盡贍養(yǎng)義務(wù)，老人“養(yǎng)兒防老”的愿望無法實現(xiàn)。此時，老人可以與愿意對其生活進(jìn)行照顧的扶養(yǎng)人甚至是敬老院訂立遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，協(xié)議約定扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，老人百年之后將該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)遺贈予撫養(yǎng)人，該撫養(yǎng)人履行了上述義務(wù)后，就有權(quán)依照該協(xié)議主張權(quán)利，不孝子女即使將父母趕出了房屋，并霸占了房屋，也不能如愿得到該房屋的產(chǎn)權(quán)。

當(dāng)然，如果該扶養(yǎng)人或敬老院不對老人進(jìn)行扶養(yǎng)照顧，老人可以隨時解除該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，讓不盡扶養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人不能得到該房產(chǎn)，而且該扶養(yǎng)人已支付的供養(yǎng)費(fèi)用，老人一般也無需補(bǔ)償。這樣，就可以讓老人用“房產(chǎn)”換取其他撫養(yǎng)人對其進(jìn)行扶養(yǎng)照顧，不至于老無所依。

■案例

徐奶奶今年70多歲，因其小兒子想獨(dú)占她的房屋，就長期和其媳婦住在徐奶奶的房子里，實際上小兒子另有一套住房。徐奶奶想過清凈的生活就住進(jìn)了附近一家敬老院里。小王是徐奶奶的侄女，見其可憐就將其接到自家照顧起居，于是徐奶奶就與其侄女簽訂了遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，將該房屋在其百年之后遺贈給小王，小王最后在送徐奶奶走了之后將其妥善安葬。

其后小王依據(jù)遺贈撫養(yǎng)協(xié)議向徐奶奶的兒子要求過戶產(chǎn)權(quán)并騰退房屋，但徐奶奶的兒子主張該協(xié)議無效不同意，小王將徐奶奶的兒子告上法院，最后法院支持了小王的訴求。

法官提示——

一、權(quán)利義務(wù)明確，協(xié)議中要明確約定遺贈的具體財物和撫養(yǎng)的具體內(nèi)容，是房產(chǎn)的要明確房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)號或房產(chǎn)門牌號，撫養(yǎng)義務(wù)履行的具體方式，可以包括怎么處理老人的飲食起居、看病就醫(yī)等，明確相對的標(biāo)準(zhǔn)，避免日后產(chǎn)生糾紛;二、協(xié)議最好能采取公證形式，因為有公證機(jī)構(gòu)公信力保障，可以避免日后老人的子女對協(xié)議的效力問題進(jìn)行糾纏;三、最好不要提前將房產(chǎn)過戶到遺贈撫養(yǎng)人名下，同樣也是擔(dān)心撫養(yǎng)人得到房屋之后，前后態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，讓遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的對等交易、相互牽制的功能失效。

“武器”之三：贈與撤銷權(quán)——“老人的救命稻草”

“武器”展示：我國合同法第一百九十條：“贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。第一百九十二條：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：……(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。”

“武器”說明：我國合同法規(guī)定的贈與撤銷權(quán)，是老人贈與房屋、房款后悔的“救命稻草”，老人可以在贈與之前先與子女約定贈與附隨義務(wù)，子女不履行附隨義務(wù)可以撤銷贈與，請求返還贈與;即使沒有約定贈與附隨義務(wù)，對于受贈與的子女沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù)的，同樣可以依據(jù)法定的贈與撤銷權(quán)撤銷贈與，向子女追索贈與款項等。

■案例

李大爺今年已80高齡，膝下三子一女早就成家。李大爺在老城區(qū)有處小院子，前些年拆遷得了150萬元，因舍不得另購買房屋居住，便決定把拆遷款分給三個兒子，自己到三個兒子家輪流居住。誰料錢給出去了以后，兒子們對他的態(tài)度截然相反，個個推托不理，她的女兒也因李大爺偏心沒有分得拆遷款而不愿照顧李大爺。

李大爺無奈之下只得將三個兒子告上法院，要求撤銷對三個兒子拆遷款贈與，要求其返還該款項，最后李大爺?shù)脑V求得到了法院的支持。

法官提示——

一、注意法定期限，老人作為贈與人，其行使贈與撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使，否則，錯過該法定期間，將喪失該項權(quán)利;二、最好能約定贈與的條件并采用書面的形式約定，因為對贈與約定附加的條件，有助于判斷子女是否違反約定義務(wù)，采用書面形式更有利于證明贈與合同的存在及附加條件的存在，防止產(chǎn)生“口說無憑”的爭議。