一、公共收益被占有

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，如欲利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

而房地產(chǎn)商將共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)據(jù)為己有，典型的就是商品房外墻廣告、電梯廣告等。

二、買方無權(quán)調(diào)整合同

房地產(chǎn)企業(yè)提供的合同往往規(guī)定對(duì)于“買受人逾期付款的違約責(zé)任”、“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”及產(chǎn)權(quán)登記約定，要求買受人不得在任何情況下，以任何形式和借口對(duì)該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。

此條款剝奪、排除了商品房買受人依法享有的請(qǐng)求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利。

三、未及時(shí)簽合同只是買方責(zé)任

如果沒有在約定時(shí)間簽訂購(gòu)房合同，房地產(chǎn)企業(yè)可不用通知認(rèn)購(gòu)人，直接沒收其定金，并將房屋另售他人。購(gòu)房者保證不以購(gòu)房合同無法協(xié)商一致為由拒簽合同。

此點(diǎn)限制了購(gòu)房者日后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立《商品房買賣合同》時(shí)進(jìn)行平等協(xié)商的機(jī)會(huì)和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任。

四、擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(如測(cè)繪成果等)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻在合同中預(yù)定了730日、360日或180日等期限。

五、違約責(zé)任不對(duì)等

合同雙方應(yīng)該是平等互利的，但房地產(chǎn)商提供的合同，使商品房買受人逾期付款須承擔(dān)的違約責(zé)任，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房須承擔(dān)的違約責(zé)任不相當(dāng)。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同，如果買房人逾期，買受人要按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2.1的違約金，而房地產(chǎn)商逾期交房在100日內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)只需按日向買受人支付交付房?jī)r(jià)款萬分之1的違約金;如果超過100天，買受人可解除合同，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。

六、延期交房都可免責(zé)

購(gòu)房合同對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的免責(zé)范圍除自然災(zāi)害外，還包括市政配套引起的誤工、配合政府工作等諸多不甚明了的責(zé)任。

房地產(chǎn)企業(yè)把第三人對(duì)自己造成的影響加到買受人身上，實(shí)際上是減輕了自己逾期交房的違約責(zé)任。購(gòu)房人沒有義務(wù)替開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

七、買方無權(quán)選擇物業(yè)

許多購(gòu)房合同規(guī)定，購(gòu)房者在前往辦理交房手續(xù)的同時(shí)，須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，且事先約定了物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)公司應(yīng)通過招投標(biāo)方式進(jìn)入，而不是房地產(chǎn)企業(yè)指定。此外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適當(dāng)?shù)脑瓌t合理擬定。