一、訂金VS定金

首先來說訂金,訂金帶有預(yù)付款性質(zhì),無擔保作用,也不能說明合同成立。訂金通常發(fā)生在開發(fā)商與購房者簽訂認購協(xié)議的時候。此時,付訂金意味著購房者對房屋有優(yōu)先購買權(quán)。如果最后交易達成,訂金會作為總房款的一部分;反之,不管哪方面違約,訂金都要如數(shù)返還。

而定金是指在簽訂合同或者履行之前須支付一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式,也就是保證金。如果開發(fā)商毀約,要雙倍返還。

訂金和定金之外,還會遇到“認籌金”和“誠意金”。

“認籌金”指開發(fā)商正式銷售前讓購房者繳納的費用,繳納了“認籌金”以后,不僅可以獲得一定折扣的優(yōu)惠,還能優(yōu)先購買住宅,多數(shù)被用來解決開發(fā)商資金問題。但是,“認籌金”可是違法的。

“誠意金”與認籌金類似,都是通過收取一定的金錢,承諾一定優(yōu)惠給買房人,并且來給買房確認先后順序,但誠意金更像一種營銷手段,并不具有合同效力,更不受法律保護。

二、“五證”和“兩書”是否齊全

在簽訂購房合同之前,一定要先確認房產(chǎn)開發(fā)商的“五證”“兩書”是齊全的,“五證”和“兩書”有什么作用呢?

開發(fā)商在賣房之前必須具備一定的條件,需按照有關(guān)規(guī)定在房產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù),也就是說,只有這些手續(xù)都辦齊了,才有資格賣房。

“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,“兩書”是指:《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,可不要小看這幾個證書,只有合法進入市場的住宅房,產(chǎn)權(quán)才會受到國家保護。

三、各種面積如何界定呢?

建筑面積是一個表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標,它由三個部分組成:建筑面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積。

這里的建筑面積也可稱之為產(chǎn)權(quán)面積,也就是房產(chǎn)證上的面積。建筑面積還有另外一個公式:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。

房屋的套內(nèi)建筑面積包括:房內(nèi)房屋使用空間的面積,墻體面積以及陽臺面積;公攤建筑面積自然就是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。

贈送面積:顧名思義,就是開發(fā)商免費贈送的面積。但是,切記一點,羊毛出在羊身上,開發(fā)商可能把這部分錢已經(jīng)平攤到單價中。有些贈送面積是開發(fā)商“偷來的”,這些面積不被法律保護;有些含大量贈送面積的戶型,面臨著內(nèi)部格局不好的尷尬。

四、各種稅的含義都是什么呢?

先來講講房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是按照房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財產(chǎn)稅;

印花稅則是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅賦,一般是總房款的0.05%;

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財產(chǎn)稅,一般是房款總額的1.5%。

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