一、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)的圈套

為了避免認(rèn)購(gòu)書(shū)成為圈套或者日后的負(fù)擔(dān)，需要認(rèn)真審查認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容對(duì)正式合同主要內(nèi)容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任，注意定金擔(dān)保責(zé)任條款的具體含義，從而對(duì)有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款重新約定并再次進(jìn)行修正。同時(shí)，建議約定如下條款：1.若因?qū)Ρ菊J(rèn)購(gòu)書(shū)約定之外的事項(xiàng)協(xié)商不成而無(wú)法簽訂購(gòu)房合同的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任;2.如果房產(chǎn)商提出的合同事項(xiàng)與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。

二、注意合同約定面積與實(shí)際面積的差異

在以建筑面積作為銷(xiāo)售面積的合同中，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)建筑面積不變，而公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積卻減小的情形，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(2001年6月1日實(shí)施)第20條的規(guī)定對(duì)此欺詐銷(xiāo)售的情況沒(méi)有禁止性規(guī)定。因而，建議消費(fèi)者弄清楚有關(guān)建筑面積的含義，爭(zhēng)取選擇以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，并以此據(jù)實(shí)結(jié)算。

三、按揭買(mǎi)房者需謹(jǐn)慎

對(duì)于需要按揭貸款的消費(fèi)者，建議在認(rèn)購(gòu)書(shū)或者購(gòu)房合同中明確：1.房產(chǎn)商已經(jīng)審查了購(gòu)房者的有關(guān)情況，并認(rèn)為完全符合按揭貸款條件;2.按揭貸款手續(xù)由**商代為辦理;3.如果因客觀原因?qū)е虏荒苻k理按揭貸款手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)退房，且不承擔(dān)違約責(zé)任以及任何損失。

四、彌補(bǔ)逾期交房造成的損失

逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷(xiāo)售方不承擔(dān)什么責(zé)任，而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失只能由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，原因是在房屋銷(xiāo)售合同中約定了免責(zé)條款。在此，本律師建議，購(gòu)房者在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，一方面要明確約定交房的具體時(shí)間，制約銷(xiāo)售者的免責(zé)條款，給銷(xiāo)售者以履約壓力，保證及時(shí)有效地履行合同，加大銷(xiāo)售者逾期交房的違約責(zé)任。同時(shí)，對(duì)逾期交房時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的情況，約定購(gòu)房者的單方退房權(quán)利。這種保證是必要的，也是可行的。

五、把好接受房屋時(shí)的“交接”關(guān)

法律手續(xù)方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，商品房需經(jīng)驗(yàn)收合格(住宅小區(qū)要經(jīng)綜合驗(yàn)收合格)后方可交付使用，其重要標(biāo)志是取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》。同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，銷(xiāo)售者應(yīng)當(dāng)同時(shí)交付《商品房質(zhì)量保證書(shū)》(由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制)和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》(即“兩書(shū)”“一表”)。建議購(gòu)房者在合同中明確約定：1.不交付“兩書(shū)”，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接房;2.不出示“一表”，視為未交接。

拿到房屋鑰匙的同時(shí)，須認(rèn)真檢查房屋現(xiàn)實(shí)狀況和合同約定是否一致，是否有質(zhì)量問(wèn)題等，檢查合格后，方可填寫(xiě)《確認(rèn)書(shū)》。

六、重視產(chǎn)權(quán)登記

房屋所有權(quán)證作為房產(chǎn)所有權(quán)的合法有效證明，對(duì)于房產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)購(gòu)房者自身情況，從婚姻法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定出發(fā)，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定產(chǎn)權(quán)人的共有人，在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方的法定責(zé)任和約定權(quán)利義務(wù)。有必要的話，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)力爭(zhēng)過(guò)期不能辦理房屋所有權(quán)證時(shí)退房的權(quán)利。

七、約定物業(yè)管理

對(duì)沒(méi)有配套物業(yè)管理的房屋買(mǎi)賣(mài)，由于沒(méi)有相應(yīng)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司暫由銷(xiāo)售者委托或托管，因而房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)管理為前期管理。對(duì)有物業(yè)管理的大型樓盤(pán)和高檔小區(qū)，應(yīng)該注意《物業(yè)管理公約》的約定內(nèi)容，無(wú)異議后簽字認(rèn)可。

八、其他補(bǔ)充事項(xiàng)。

1、對(duì)于室內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注，并對(duì)相鄰建筑、不良設(shè)施、噪聲污染等內(nèi)容加以約定;

2、明確交付時(shí)的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等;

3、交付后的質(zhì)量保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保留長(zhǎng)時(shí)間不能修復(fù)及經(jīng)兩次修理后仍不能正常使用時(shí)退房的權(quán)利;

4、另外，如果需要，建議對(duì)免費(fèi)車(chē)位、公共設(shè)施(如幼兒園等)、露臺(tái)使用面積等問(wèn)題進(jìn)行明確。

最后，千萬(wàn)注意，簽好合同后，請(qǐng)您自己保存一份復(fù)印件，記住讓對(duì)方蓋章，并注明：復(fù)印件與保存于房產(chǎn)商處的原件一致。