一、開發(fā)商逾期交房，購房者怎樣維權?

當開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)交房，購房者可以通過以下幾個途徑來維護自己的合法權益：

1、與開發(fā)商進行協(xié)商

這種情況下，為避免勢單力薄，開發(fā)商以大欺小，業(yè)主可以組團進行維權，與開發(fā)商進行協(xié)商。在協(xié)商過程中注意維權方式的合法性，不能采取過激行為，更不能采取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴，要求開發(fā)商賠償自己的損失

當與開發(fā)商協(xié)商不能達成一致意見后，購房者可以選擇向人民法院提起訴訟的方式維護自己的合法權益，這里要注意保存好以下幾個重要的證據(jù)，首先是商品房買賣合同，一般適用的都是國家工商總局制定的統(tǒng)一的格式文本合同，

另外，還有購房者繳納房款的相關票據(jù)。

二、何為逾期交房?

逾期交房，指的是開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將符合合同約定和國家相關標準的房屋交付給購房者的行為。

逾期很好理解，但什么是房屋的交付呢?

根據(jù)《合同法》第133條和第135條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。

所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權的轉移。對于一般動產(chǎn)，在標的物交付的同時所有權即發(fā)生轉移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉移所有權的義務。而對于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權才發(fā)生移轉。而且還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高院商品房司法解釋》)規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。

當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內(nèi)容。在此約定下，

出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定來確定。

三、維權過程中的幾個問題

1、購房合同中約定的違約金太少，不能彌補購房者的損失怎么辦?

對于逾期交房，在商品房買賣合同中，有明確的違約責任約定，比如：逾期一天按照已交付房款的萬分之幾支付違約金，這是最常見的違約責任方式，但開發(fā)商可能會有一個兜底條款，就是違約金最多不能超過多少。

有時候，開發(fā)商逾期交房時間較長，完全按照這個約定，對于購房者來說明顯是不公平的，根據(jù)《最高院商品房司法解釋》第16條規(guī)定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

2、對于如何界定購房者的損失?

購房者的在逾期交房中損失，可以根據(jù)《最高院商品房司法解釋》第17條的規(guī)定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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