近年來，一些企業(yè)為追求利益最大化，擅自改變房地產(chǎn)項目土地用途、容積率，或以申請調(diào)整規(guī)劃建設條件為由不按期開工。這些不規(guī)范行為勢必會影響城市規(guī)劃建設進程，并造成國有資產(chǎn)流失。筆者認為，各地國土資源管理部門與規(guī)劃部門在辦理變更土地用途、容積率手續(xù)時，應當嚴格參照2010年國土資源部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》給出的指導意見，謹慎行事。

該《通知》規(guī)定：土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設條件。因非企業(yè)原因需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進行。由開發(fā)建設單位提出申請調(diào)整規(guī)劃建設條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

受讓人不打算按照合同約定的條件使用土地，本身就是不執(zhí)行合同約定，會造成已經(jīng)出讓的土地閑置，理應收回土地使用權(quán)。至于出讓宗地的規(guī)劃和建設條件經(jīng)城市規(guī)劃主管部門按程序批準調(diào)整的，另當別論。在實踐中，有時因非企業(yè)原因確需調(diào)整，地方規(guī)劃部門沒有走完規(guī)定的公開程序而是直接辦理，這樣雖然對各方利益沒有實質(zhì)性的損害，但容易造成公眾的誤解，有損政府的公信力。所以城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件向社會公示，接受公眾監(jiān)督。

符合規(guī)定可以申請改變土地用途、提高土地容積率的，按下列程序申請報批：原土地使用者向規(guī)劃部門提交書面申請，并將規(guī)劃方案報政府審批;國土資源管理部門依據(jù)政府批準的修建性詳細規(guī)劃，委托土地評估中介機構(gòu)進行土地評估、測算;國土資源管理部門擬定補交土地出讓金、調(diào)整出讓合同的方案報政府審批;國土資源管理部門依據(jù)政府批準的方案與土地使用者簽訂補充合同;土地使用者補交土地出讓金及其他稅費;土地使用者持補充合同和交款憑證申辦土地登記、準建等相關(guān)手續(xù)。

因改變土地用途或提高土地容積率需補交土地差價的，土地差價按下列方法測算：出讓土地使用者只提高所使用土地容積率的，應補交的土地差價等于提高土地容積率所增加的建筑面積乘以樓面地價。出讓土地使用者只改變所使用土地用途的，應補交的土地差價等于調(diào)整后土地用途的樓面地價與原土地用途樓面地價之差，與改變土地用途的建筑面積的乘積。出讓土地使用者既改變土地用途又提高土地容積率的，分別測算應補交的土地差價，兩者相加即為改變土地用途又提高土地容積率應補交的土地差價。樓面地價以土地評估價格作為參考。補交土地出讓金的基準日期為調(diào)整后的修建性詳細規(guī)劃批準日期，土地使用期限不變。