一、怎樣的房屋征收評估報告才是有效的？

依據(jù)我國國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，房屋征收評估方案要具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法作出的才有效。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

第二十條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

二、城市房屋拆遷評估估價特點

(一)估價數(shù)量大

城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。由于拆遷數(shù)量大、待拆遷的戶數(shù)多，由此帶來的拆遷估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

(二)涉及面廣，社會影響大

拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數(shù)成市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。

(三)估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

相對于其他目的的估價，拆遷估價的對象比較復(fù)雜，一個拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

(四)補償價格關(guān)聯(lián)性強

就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突。

綜合上面所說的，房屋在征收的時候是必須要出示一份評估的報告才能計算出賠償多少錢，而對于出示的報告也必須要要由專業(yè)的人士來進行評估，我國也是專門有這樣的部門就是為了可以更好的保障到被征地者的合法權(quán)益和利益。

拆遷廠房評估方法和補償標準

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