一、與政府簽征收土地合同應(yīng)該注意什么

簽訂征收土地協(xié)議書一定要注意無(wú)論在哪里進(jìn)行征地都有進(jìn)行補(bǔ)償，并且補(bǔ)償還要簽訂征地補(bǔ)償合同，這個(gè)合同是雙方商議好的，不得存在欺騙行為，確保補(bǔ)償款的總金額即各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定，以及補(bǔ)償款的支付時(shí)間及方式并約定違約責(zé)任。另外簽訂征收土地協(xié)議書的流程要合法、標(biāo)的物合法。

1、補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，這個(gè)各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定。

2、補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。

3、如果簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對(duì)主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補(bǔ)償協(xié)議約定為準(zhǔn)。

4、約定違約責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，征地人答應(yīng)的補(bǔ)償條件，尤其是落實(shí)到合同條款的補(bǔ)償條件，基本上都能實(shí)現(xiàn)，但是什么事情都是有萬(wàn)一的，我們?cè)诤炗喓贤臅r(shí)候，也應(yīng)該為可能出現(xiàn)的“萬(wàn)一”提前防備，那就是明確約定違約責(zé)任，從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也是從合同條款的角度去督促征地今早的履行合同。

二、與政府簽訂國(guó)有土地使用合同注意事項(xiàng)

1、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體

根據(jù)我們所辦過(guò)的一些土地使用權(quán)糾紛的案件，目前當(dāng)事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢?

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十四條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。

但是，在實(shí)際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等主體與土地受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。因此，自2005年8月1日起該解釋開(kāi)始施行時(shí)起，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無(wú)效;而2005年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)才能有效，因此，此種情形下的合同屬于效力待定。

對(duì)于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類合同是無(wú)效的。但是，在實(shí)際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進(jìn)投資項(xiàng)目，經(jīng)常與投資者簽訂《代征地協(xié)議》，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。

對(duì)于這類合同，由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標(biāo)的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認(rèn)定無(wú)效。但是，由于這個(gè)協(xié)議的一方主體是行政機(jī)關(guān)，另一方是民事主體，那么這個(gè)合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認(rèn)定。并且，由于這些政府部門在簽訂合同的時(shí)候并沒(méi)有相應(yīng)的職權(quán)來(lái)確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權(quán)行為。因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風(fēng)險(xiǎn)很大，并且，除了國(guó)家利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會(huì)受到負(fù)面影響。

2、程序、內(nèi)容合法

(1)程序合法

按照法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。在2002年7月1日以前主要是通過(guò)協(xié)議方式出讓的。此后，對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓，而必須采用招、拍、掛等公開(kāi)的市場(chǎng)化方式?！端痉ń忉尅冯m然沒(méi)有明文規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無(wú)效。但這類合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無(wú)效。

(2)標(biāo)的物合法

第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物予以出讓，其必須經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)政府(省級(jí)和國(guó)務(wù)院)征收后才能進(jìn)行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標(biāo)的的使用權(quán)出讓合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)查明批準(zhǔn)征收的主體是否合法。

3、救濟(jì)途徑

(1)及時(shí)采取補(bǔ)求措施，變合同無(wú)效為有效《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》創(chuàng)造了“補(bǔ)辦手續(xù)違法變合法，無(wú)效變有效”的原則。并且，前一個(gè)司法解釋將后一個(gè)規(guī)定的補(bǔ)辦手續(xù)的時(shí)間提前至起訴前而不是后一個(gè)規(guī)定的“一審期間”。因此，對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋，可以通過(guò)補(bǔ)辦使其生效的合同僅僅限于2005年8月1日前，以開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。

(2)有條件通過(guò)請(qǐng)求國(guó)家賠償的方式挽回?fù)p失對(duì)于未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權(quán)出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定(該條：無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)

當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。)要求批準(zhǔn)機(jī)關(guān)賠償。

綜上所述，在土地征收的流程上，不管是和誰(shuí)進(jìn)行簽訂協(xié)議，都應(yīng)當(dāng)注意一些合同的事項(xiàng)，有些人因?yàn)椴皇呛軐I(yè)，對(duì)合同的條例也就無(wú)法十分的清楚是否是對(duì)自己有利的信息，這時(shí)也是可以請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行分析考量合同的內(nèi)容。

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