商品房買賣合同中的問題

1.問：商品房買賣合同因出賣人過錯被確認(rèn)無效后，買受人是否應(yīng)該返還出賣人房屋使用費，如果需要返還，返還的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

答：根據(jù)(2003)民一他字第13號函件可知，商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理，房屋使用費，應(yīng)該以賣收人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所得的利益返還給出賣人。

2.商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購房人能否以合同目的不能實現(xiàn)為由解除合同?

答：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪音污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不應(yīng)予以支持。

3.房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任?

答：因公共管道的鋪設(shè)如果被拆除會損害其他業(yè)主利益，故如果購房人起訴到法院要求拆除一般不會得到法院的支持;但根據(jù)最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見;雖然當(dāng)事人訂立房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。至于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

5.買受人在約定的交房期限屆滿之日超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時效的約定?

答:買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

最高人民法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定請求交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同一定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定，但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

6.商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件約定如何理解?

答：示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果當(dāng)事人約定的交房條件未第2或第3或第4中，則都以開放商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

7.問：開發(fā)商是否負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)?

答：開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書是購房人主要的合同目的，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證之地”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房舅父使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日。合同沒有約定違約金，或者違約金數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收與其貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

8.商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時如何處理?

答：根據(jù)最高人民法院民一庭《法律審判實務(wù)問答》，如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定認(rèn)定該條款無效;如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當(dāng)時人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定無效;如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

9.未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效?

答:商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取房屋預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒有過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求合同繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。該司法解釋頒布后，根據(jù)該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無效。

10.業(yè)主委員會是具備訴訟主體資格?

答：依法成立的業(yè)主委員會在其職權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)有關(guān)的，涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或者部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起訴訟。