一、如何在簽約中判斷購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

1.求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、時(shí)間寫(xiě)在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買(mǎi)方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

2.如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫(xiě)在合同中，則買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。如果開(kāi)發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大，因?yàn)榘凑照５暮戏ǖ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過(guò)兩年。如果超過(guò)兩年，則可能是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒(méi)有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

3.用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來(lái)考查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾“如果因開(kāi)發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買(mǎi)方有權(quán)退房、退款”，因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開(kāi)發(fā)商提供合法的“五證”。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說(shuō)缺少“五證”，銀行是不會(huì)貸款的。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個(gè)項(xiàng)目，或者說(shuō)銀行預(yù)先幫我們審查了這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

4.如果是預(yù)售項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)做好預(yù)售登記，否則買(mǎi)方有權(quán)退款、退房。如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。

在簽約談判中還可以從其他側(cè)面來(lái)了解整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，比如房屋質(zhì)量，分?jǐn)偯娣e，交工條件等?？偠灾?，購(gòu)房者不能僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購(gòu)買(mǎi)某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等多方面綜合分析決定是否購(gòu)買(mǎi)某一房產(chǎn)。

二、如何在簽約中避免后遺癥

為規(guī)范住宅消費(fèi)市場(chǎng)，有關(guān)主管部門(mén)已實(shí)施了示范合同文本的推薦使用制度，但即使是這種比較規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，在保障購(gòu)房人知情權(quán)方面，仍不夠完整。以下這些問(wèn)題在簽訂合同時(shí)千萬(wàn)別忘了弄清楚：

1.所購(gòu)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、土地分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)房屋的層高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有關(guān)情況、整個(gè)小區(qū)的布局和配套設(shè)施、車(chē)位數(shù)量以及車(chē)位租售情況。

2.所購(gòu)房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪單位和測(cè)繪方法。

3.購(gòu)房時(shí)房屋的建設(shè)進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。

4.購(gòu)房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實(shí)被用于所購(gòu)房屋的建設(shè)。

5.房產(chǎn)公司對(duì)房屋的建筑設(shè)計(jì)變更，應(yīng)事先征得購(gòu)房人的承認(rèn)或確認(rèn)，否則購(gòu)房者有權(quán)退房。

6.購(gòu)房人有權(quán)知道所購(gòu)房屋質(zhì)量驗(yàn)收具體由誰(shuí)負(fù)責(zé)，并在此前提下明確驗(yàn)收人的責(zé)任和驗(yàn)收不當(dāng)所承擔(dān)的法律后果等。

7.設(shè)定房屋及各部位維修的最低保修年限及責(zé)任人。

8.房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房人，房屋交付的標(biāo)志是權(quán)利交付而不僅僅是實(shí)物交付。購(gòu)房人有權(quán)知道房產(chǎn)公司辦出大、小產(chǎn)證的進(jìn)程和期限，并據(jù)此設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)以及房產(chǎn)公司不能按時(shí)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。