一、關(guān)于房產(chǎn)抵押

購(gòu)房疑問(wèn)：開發(fā)商在將房屋出售給消費(fèi)者之后，又另行全部抵押給銀行申請(qǐng)貸款，這種行為是否合法?

律師答疑：律師建議購(gòu)房人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門查詢抵押登記的有關(guān)情況。如果查實(shí)開發(fā)商已經(jīng)辦理了購(gòu)房人所購(gòu)房屋的抵押登記手續(xù)，且抵押行為在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人(即貸款銀行)書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在此情況下，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。如果查實(shí)開發(fā)商的抵押行為在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購(gòu)房人可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定要求開發(fā)商承擔(dān)因房產(chǎn)抵押所可能造成的購(gòu)房人無(wú)法按期辦理產(chǎn)權(quán)證等損失。當(dāng)然，由于購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后已經(jīng)取得了房屋的期得權(quán)益，此時(shí)，開發(fā)商已無(wú)權(quán)再以自己的名義將房屋抵押，因此，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商限期對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行解押。否則，可以要求開發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并要求其賠償因此所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

二、關(guān)于“不可抗力”

購(gòu)房疑問(wèn)：如何認(rèn)定購(gòu)房合同中標(biāo)明的“不可抗力”，應(yīng)如何正確理解“不可抗力”的法律含義?

律師答疑：作為購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。

三、關(guān)于面積縮水

購(gòu)房疑問(wèn)：我在房展會(huì)上看中了一套房，但是我懷疑這套房的面積存在縮水問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)：我該怎么辦?

律師答疑：購(gòu)房合同及其他文本提供的房屋面積數(shù)往往只是“預(yù)測(cè)面積”，實(shí)測(cè)面積待樓盤竣工之后，方能告知購(gòu)房人，所以此時(shí)還無(wú)法最后確定是否有面積欺詐行為;如果購(gòu)房人已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證，且產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的實(shí)測(cè)面積是由北京市國(guó)土資源和房屋管理局承認(rèn)的法定測(cè)量單位測(cè)定，一般也不會(huì)有面積欺詐行為。但是，不排除測(cè)量結(jié)果存在一定的誤差。如果購(gòu)房人對(duì)產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的面積存有懷疑，可以上訴法院或申請(qǐng)仲裁。因?yàn)?，就現(xiàn)行的法律法規(guī)而言，面積的復(fù)測(cè)只能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)，測(cè)量單位一般不接受個(gè)人及其他組織的復(fù)測(cè)要求。

四、關(guān)于公攤面積

購(gòu)房疑問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)開發(fā)商能把公攤面積賣給個(gè)人嗎?這樣的行為是否合法?

律師答疑：首先需要明白什么是公攤面積。公攤面積是所有業(yè)主均有權(quán)利使用的面積，根據(jù)《商品房銷售面積的計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偂防镪P(guān)于分?jǐn)偟膬?nèi)容的規(guī)定，包括三類：房屋本體公用設(shè)施(樓梯、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽(yáng)臺(tái)、消防設(shè)備等)和住宅區(qū)公用設(shè)施以及公共場(chǎng)所(地)(道路、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、體育設(shè)施、停車場(chǎng)、單車房等)。開發(fā)商是無(wú)權(quán)把公攤面積出售給個(gè)人的，法律上公攤面積屬于業(yè)主共同共有，而不是按份共有。如開發(fā)商將公攤面積出售給個(gè)人則已經(jīng)違法，消費(fèi)者完全可以起訴該開發(fā)商，有權(quán)要回自己的公攤面積或者退房，并要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

五、關(guān)于廣告虛假

購(gòu)房疑問(wèn)：在購(gòu)房時(shí)對(duì)于開發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際房屋交付不一致的問(wèn)題如何解決?而且據(jù)說(shuō)這種情況在目前的京城樓市中非常普遍。

律師答疑：開發(fā)商在廣告中的宣傳是一種要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》第十五條之規(guī)定：要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄出的價(jià)目表，拍賣廣告，招標(biāo)廣告，招股說(shuō)明書，商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。而開發(fā)商做廣告，其意只在通過(guò)廣告招攬購(gòu)房者，啟動(dòng)其購(gòu)買意向，然后再商談具體買賣合同的內(nèi)容，因此廣告不具有合同的效力，當(dāng)然對(duì)開發(fā)商是沒(méi)有任何約束力的。因此希望廣大讀者如果在簽購(gòu)房合同時(shí)憑借廣告作標(biāo)準(zhǔn)，那么在購(gòu)房合同中可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，要求將開發(fā)商在廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件，來(lái)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，只有這樣才能保證你在購(gòu)房中自己的權(quán)益不受損害。

六、關(guān)于補(bǔ)充條款

購(gòu)房疑問(wèn)：我買了一套房并交了定金，準(zhǔn)備簽合同時(shí)，開發(fā)商不允許我在合同中加上補(bǔ)充條款，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦?

律師答疑：商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對(duì)于開發(fā)商不同意購(gòu)房人在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購(gòu)房人完全可以不購(gòu)買其開發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵?gòu)房人在交納定金時(shí)，未與開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中作出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購(gòu)房人在交納定金后，開發(fā)商不同意購(gòu)房人在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購(gòu)房人往往比較被動(dòng)。因此，建議購(gòu)房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書中與開發(fā)商作出上述約定。

七、關(guān)于精裝修條款

購(gòu)房疑問(wèn)：今后精裝修住房會(huì)越來(lái)越多，毛坯房將漸漸退出市場(chǎng)，那么如何順利簽訂購(gòu)房合同中有關(guān)精裝修的條款呢﹖律師答疑：目前使用的《商品房買賣合同》中的附件三是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定。但附件三中只簡(jiǎn)單地約定了外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等簡(jiǎn)單項(xiàng)目，關(guān)于裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容全部空白?沒(méi)有明確的約定?已經(jīng)無(wú)法滿足購(gòu)房人對(duì)精裝修房屋的明確要求。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)就所購(gòu)房屋(室內(nèi)及室外)的所有裝修項(xiàng)目名稱、涂料、板材等建材的品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、位置、施工工藝等給予詳盡而明確的記載?作為合同的補(bǔ)充條款。在合同中要對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格約定?這是對(duì)業(yè)主自己利益的保護(hù)。要把房子交付時(shí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)在合同中加以明確，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到建材品牌的選用以及施工工藝等都要詳盡地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于以什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收、由誰(shuí)進(jìn)行驗(yàn)收以及驗(yàn)收程序等問(wèn)題，應(yīng)在合同中約定。也可直接規(guī)定按照建委頒布的《高級(jí)建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)進(jìn)行驗(yàn)收，可省許多筆墨。

八、關(guān)于定金

購(gòu)房疑問(wèn)：購(gòu)房者已交了定金并簽了合同，如果他不想買這套房子了，定金能拿回來(lái)嗎?

律師答疑：在定金的問(wèn)題上，一定要和對(duì)方協(xié)商好，到底是怎樣的定金。目前的定金存在兩種，一種是給你保留房號(hào)，保留七天，你來(lái)買房時(shí)，開發(fā)商把這個(gè)錢退給你，再簽訂合同。第二點(diǎn)，你已經(jīng)決定買這個(gè)房子，這個(gè)錢就要定這個(gè)房，沒(méi)有退房的意思。這兩點(diǎn)是有區(qū)別的，第一點(diǎn)是為了保證合同的履行，客戶為保留這個(gè)房號(hào)，而交付的費(fèi)用，但是實(shí)際上沒(méi)有簽正式的合同，也可能因?yàn)楹贤臈l款最終達(dá)不成一致的意見，你仍然不購(gòu)買，開發(fā)商須把定金退給你。但是還有一種情況，你已經(jīng)確定就要買這個(gè)房，定金的性質(zhì)就變了，就變成了預(yù)付款，是為了保證合同的履行，就已經(jīng)形成了一個(gè)合同關(guān)系，這時(shí)候這筆費(fèi)用是無(wú)權(quán)利要求退還的。除非雙方另有規(guī)定在先。

九、關(guān)于合同更名

購(gòu)房疑問(wèn)：我在上次房展會(huì)上與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，現(xiàn)在想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，這種作法是否可行?

律師答疑：如果商品房買賣合同未拿到交易中心登記，這時(shí)只要同開發(fā)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費(fèi)，因而比較容易打理。第二種情況是已經(jīng)登記過(guò)，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗(yàn)收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)與的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在他人名下，這實(shí)質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承行為了。