冒名簽房屋租賃合同怎樣處理

合同法第四十九條:“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！?/p>

本條是對(duì)表見代理合同效力的規(guī)定。

對(duì)于無(wú)權(quán)代理行為，如果相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，那么相對(duì)人就可以向被代理人主張代理的效力，要求被代理人承擔(dān)責(zé)任，這一制度稱為表見代理。表見代理和狹義的無(wú)權(quán)代理一樣，都是代理人無(wú)代理權(quán)而從事代理行為，但兩者有區(qū)別：表見代理行為是指對(duì)無(wú)權(quán)代理人的行為，善意相對(duì)人有正當(dāng)理由詳細(xì)其代理權(quán);而在無(wú)權(quán)代理的情況下，不存在這種情況。構(gòu)成表見代理，需要無(wú)權(quán)代理人于本人之間有一定的聯(lián)系，從而使善意相對(duì)人相信無(wú)權(quán)代理人具有代理權(quán)。

和無(wú)權(quán)代理合同作為效力待定合同一樣，法律規(guī)定表見代理制度，指在對(duì)善意第三人進(jìn)行保護(hù)，并維護(hù)交易安全。因?yàn)榇碇贫韧婕暗较鄬?duì)人的利益，如果無(wú)一例外的否認(rèn)無(wú)權(quán)代理對(duì)本人的效力，可能會(huì)給相對(duì)人造成損害，從而有悖于民法的公平原則;人們也會(huì)陰雨代理人未交易行為支部安全，而不與其為交易行為。因此，對(duì)于本人和行為人之間有一定的聯(lián)系或者授權(quán)之表象的情形，使該無(wú)權(quán)代理對(duì)本人發(fā)生效力，使本人承擔(dān)代理行為的后果，將有利于保護(hù)善意相對(duì)人的利益，有利于維護(hù)交易安全。當(dāng)然，本人在承受表見代理的法律后果后，如果因此受到損失，有權(quán)向表見代理人請(qǐng)求賠償。

適用這一規(guī)定，必須符合以下條件：

(1)行為人無(wú)權(quán)代理。因無(wú)權(quán)代理有三種情形：根本沒(méi)有代理權(quán)而簽訂的合同、超越代理權(quán)而簽訂的合同、代理關(guān)系終止后簽訂的合同。

(2)相對(duì)人主觀上為善意，即相對(duì)人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理，而是根據(jù)外部現(xiàn)象有理由相信行為人有代理權(quán)，這是表見代理最重要的法律特征。這種外部現(xiàn)象一般有：

第一：代理人超越代理權(quán)限，以本人的名義訂立合同，本人的授權(quán)不明，使相對(duì)人誤認(rèn)為代理人并未超越代理權(quán)限而與之訂立合同。

第二：代理權(quán)終止后，仍以本人的名義與相對(duì)人訂立合同，而相對(duì)人未獲知代理人代理權(quán)已經(jīng)終止。

第三：本人曾經(jīng)以明示或者默示的方式表示授予代理權(quán)，但是實(shí)際上并未授予，而相對(duì)人以為已經(jīng)授權(quán)而信賴無(wú)權(quán)代理人有代理人。

第四，代理人持有可資證明其有代理權(quán)的文件或者印鑒，使相對(duì)人信其有代理權(quán)等

(3)無(wú)權(quán)代理人與相對(duì)人所訂立的合同，本身并不具有使合同無(wú)效或者可撤銷的情形。如果有，顯然該合同應(yīng)當(dāng)按照無(wú)效和可撤銷的規(guī)定處理。

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