一、如何合理約定購房定金?

一般來說，如果買方違約了，那就不能要求返還定金，如果賣方違約了，那就需要支付雙倍定金，所以，在雙方約定購房定金時，最好不要過高也不能過低，否則雙方都有可能承擔較大數(shù)額的損失。根據(jù)《擔保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！币簿褪钦f，雙方所約定的定金數(shù)額最好是房款的20%，這樣既可以不用冒著損失重大的風險，個人權益也可以受到法律的保護。

二、什么情況下可以退回購房定金?

1、如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，或者賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約的話，買方違約的就不返還定金，賣方違約的就要雙倍返還定金。

2、如果雙方對房屋合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

3、如果因賣方未取得銷售許可證，或者買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或合同無效的，賣方應將定金返還。

4、如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。

5、如果賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利，應視為合同的主要條款未確定，正式合同無法成立，賣方應將定金及利息返還買方。

三、交付定金應該注意什么?

1、定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，買方可以依法自主決定是否訂立定金條款。

2、雙方應在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

3、要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。

4、個別賣方會利用買方缺乏相應的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設下陷阱，故意讓買方違約，這點需注意。

5、定金和訂金在法律上性質是不同的，定金可以要求返還，但是訂金不可以，所以要看清合同中是否注明“定金”的字樣。

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