(一)退房

退房是一種較為嚴(yán)厲的懲罰開發(fā)商違約行為的手段。從目前法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括法定條件與約定條件兩種。法定條件主要包括《民法通則》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于退房的法律規(guī)定。約定條件主要是指購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定可以退房的條件，通常約定的退房情形包括套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)等。這里著重介紹法定違約退房情形：

1.逾期交房超過一定期限。開發(fā)商逾期交房超過一定期限，購房者有權(quán)要求解除合同、予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，賠償損失。當(dāng)然購房者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此購房者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，購房者則不能退房，只能請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2.房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)退房。房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定，購房者不能退房;如不能修復(fù)，或經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則購房者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，并要求開發(fā)商賠償其他損失。有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，是否符合居住、使用條件就成為認(rèn)定原則。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構(gòu)成根本違約，購房者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

3.由于開發(fā)商的過錯(cuò)，購房者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。無論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使購房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)要求退房。

(二)定金

我國《擔(dān)保法》將定金視為與保證、抵押、質(zhì)押、留置等并列的擔(dān)保方式之一，并設(shè)專章對(duì)其作了規(guī)定。　我國《擔(dān)保法》中的定金兼有違約定金和證約定金的性質(zhì)和作用。但在商品房買賣實(shí)踐中，買受人支付定金的目的是保證自己和賣房者訂立商品房買賣合同，從這一作用看，該定金應(yīng)屬立約定金。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋>》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條又規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?？梢姡罡呷朔ㄔ旱乃痉ń忉寣?duì)立約定金予以了相應(yīng)保護(hù)。

(三)違約金

根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。?商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。?逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

(四)損害賠償

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，具體情形包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;?第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;?第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。此五種情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責(zé)任。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的地方體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為。同時(shí)兩處“欺詐”的范圍也有所不同?！督忉尅分械摹捌墼p”僅限于隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實(shí)。

2.《解釋》和《消法》關(guān)于賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同?！督忉尅芬?guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，而《消法》規(guī)定“應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者購買商品價(jià)款的雙倍予以賠償”。顯而易見，兩者對(duì)于承擔(dān)賠償責(zé)任一方的要求不同。對(duì)于商品房的買受人來說，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，但不必然獲得法院的支持，即使獲得法院支持，具體數(shù)額也不確定。而對(duì)于普通商品的買受人來說，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

因此，必須認(rèn)清商品房買賣懲罰性規(guī)則的適用范圍，同時(shí)充分考慮適用此規(guī)則的成本和收益，以實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)過程中效益的最大化。通過以上律霸網(wǎng)小編為你總結(jié)的信息，你是不是對(duì)前面的問題有了新的認(rèn)識(shí)和了解了。希望以上信息能夠幫助你，如果你還有其他的問題需要解決，歡迎撥打律霸熱線。我們有專業(yè)的律師在線為你解答。