購(gòu)買(mǎi)被抵押房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）是否有效

案情簡(jiǎn)介

周女士與李女士簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李女士購(gòu)買(mǎi)周女士位于朝陽(yáng)某小區(qū)的一套住宅，李女士付258萬(wàn)元。合同簽訂時(shí)，李女士支付5萬(wàn)元定金，并約好下次付款時(shí)間。

待李女士依約再去付款時(shí)，周女士變卦了，稱(chēng)房子不賣(mài)了，自己要用。而此時(shí)，房?jī)r(jià)正一路上揚(yáng)，李女士無(wú)奈，只好要求周女士按合同約定支付違約金。

周女士又稱(chēng)，抵押過(guò)的商品房不允許買(mǎi)賣(mài)，合同無(wú)效，李女士無(wú)權(quán)要求違約金。

那么，設(shè)立了抵押權(quán)的商品房能進(jìn)行交易嗎?

律師點(diǎn)評(píng)

一方不履行協(xié)議屬違約行為

律師認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議生效與否，不取決于房屋產(chǎn)權(quán)是否登記過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人名下，也不取決于轉(zhuǎn)讓房屋是否達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，而是取決于簽訂協(xié)議這一行為本身是否有效。

本案中，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，在李女士按合同約定支付定金并準(zhǔn)備交齊房款的情況下，周女士負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到李女士名下的義務(wù)，且該房屋應(yīng)該具備轉(zhuǎn)讓的條件，包括解除房屋他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。

本案中，周女士可能因?yàn)閮r(jià)格賣(mài)低了，想毀約，于是以抵押房不允許買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

實(shí)際上，周女士自己不履行協(xié)議，這是典型的違背誠(chéng)實(shí)信用原則的惡意抗辯。

抵押房屋不影響房屋轉(zhuǎn)讓

此外，被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)课莶坏眠M(jìn)行過(guò)戶(hù)登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

《民法通則》第115條規(guī)定，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

《擔(dān)保法》第49條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過(guò)的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

《關(guān)于〈擔(dān)保法〉的司法解釋》第67條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后，可向抵押人追償。

本案中，周女士、李女士所簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權(quán)法》第15條之規(guī)定，是有效協(xié)議。只是在協(xié)議履行中，因周女士違約，沒(méi)有履行取得抵押權(quán)人同意的義務(wù)，使抵押房屋達(dá)不到轉(zhuǎn)讓條件，可能導(dǎo)致抵押房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不能實(shí)現(xiàn)抵押房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效。

律師提醒

購(gòu)二手房前應(yīng)先去核查房產(chǎn)是否抵押

在選好二手房后，要先到房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門(mén)核查該房產(chǎn)是否設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)。如果發(fā)現(xiàn)該二手房確實(shí)已設(shè)立抵押，應(yīng)與所有人一起找抵押權(quán)人并獲得其轉(zhuǎn)讓同意。

現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒(méi)有說(shuō)明是否需書(shū)面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。

但在實(shí)踐中，最好請(qǐng)抵押權(quán)人出具書(shū)面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書(shū)，這樣對(duì)購(gòu)房人在法律上比較有保障。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請(qǐng)抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門(mén)解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

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