案例

徐老伯和李老太是一對(duì)退休夫妻。2012年,老夫妻倆來(lái)到無(wú)錫投靠女兒。2013年1月,兩人決定在無(wú)錫買(mǎi)房。通過(guò)中介公司介紹,徐老伯一家在城區(qū)看中了一套房子,雙方約定交易金額為55萬(wàn)元,并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

協(xié)議約定,由中介公司辦理貸款手續(xù),涉及土地出讓金及土地契稅由購(gòu)房者在貸款前支付。該協(xié)議在履行過(guò)程中如遇國(guó)家政策、法規(guī)不許可時(shí),購(gòu)房者和房東在得知后1個(gè)月內(nèi)雙向返還所得錢(qián)或物,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

協(xié)議簽訂當(dāng)日,徐老伯夫婦向房東交付定金2.6萬(wàn)元,向中介公司支付中介費(fèi)1.04萬(wàn)元和0.35萬(wàn)元用于在買(mǎi)房過(guò)程中代繳稅費(fèi)等。但經(jīng)徐老伯的女兒小徐向銀行了解,其父母是外地戶口,且是退休人員,無(wú)法辦理當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明。為此,徐老伯夫婦將房東、中介公司訴至法院,要求解除購(gòu)房合同,房東返還定金、中介公司返還中介費(fèi)。

但中介公司表示,雖然徐老伯夫婦是外地戶籍,但徐老伯夫婦的女兒小徐長(zhǎng)期居住在無(wú)錫,相關(guān)限購(gòu)政策早在2011年就已出臺(tái),小徐應(yīng)當(dāng)知道,目前提出的解決方案是讓老兩口的戶口先落在小徐名下。中介公司還指出,是徐老伯夫婦未及時(shí)繳納土地出讓金才導(dǎo)致最后合同無(wú)法履行,故原告屬于違約,應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。房東則表示同意解除合同,但認(rèn)為合同解除的過(guò)錯(cuò)在于原告,對(duì)于原告提出的要求返還定金的訴訟請(qǐng)求法院予以駁回。

近日,法院一審判決解除徐老伯夫婦與房東、中介公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,房東返還購(gòu)房定金2.6萬(wàn)元,中介公司返還中介費(fèi)及其他費(fèi)用1.39萬(wàn)元。

■以案釋法

未誠(chéng)信告知仍促交易應(yīng)擔(dān)責(zé)

法院審理認(rèn)為,因原被告一致同意解除房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,中介公司收取的準(zhǔn)備代繳稅費(fèi)的0.35萬(wàn)元并未實(shí)際代繳,應(yīng)予返還。原告夫妻倆非無(wú)錫市本市戶籍居民,且均為退休人員,不符合在無(wú)錫市內(nèi)購(gòu)房的條件,雙方約定終止合同的條件成就,轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)法履行。中介公司明知原告不符合無(wú)錫市內(nèi)購(gòu)房的條件,仍為其提供居間服務(wù),并促成房屋買(mǎi)賣(mài),對(duì)協(xié)議無(wú)法履行存在過(guò)錯(cuò)。房東按照雙方簽訂的合同約定,也應(yīng)退還定金,據(jù)此法院作出上述判決。

承辦法官王*曦表示,中介公司作為專業(yè)的服務(wù)提供方,負(fù)有一定的告知義務(wù)和審查義務(wù),應(yīng)當(dāng)對(duì)政策規(guī)定更為了解,誠(chéng)信告知是其服務(wù)價(jià)值的一部分。如中介公司故意隱瞞政策而促成合同簽訂并謀取費(fèi)用的行為,則中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

看房貨比兩家被訴跳單

2013年5月,準(zhǔn)備買(mǎi)婚房的梁先生去中介公司看中一套60平米左右的小居室,但秉著貨比三家的原則,梁先生又去了另一家中介公司看房,結(jié)果該中介的工作人員向其介紹了同一套房源。梁先生決定購(gòu)買(mǎi)該房子。梁先生稱,當(dāng)時(shí)第二家中介工作人員表示要體現(xiàn)工作量,讓其填寫(xiě)了一份《看房確認(rèn)書(shū)》。

同年6月,梁先生在中介費(fèi)和服務(wù)態(tài)度等方面一番考量后選擇了第一家中介公司購(gòu)買(mǎi)了上述房屋。沒(méi)過(guò)多久,另一家中介公司得知消息后,認(rèn)為梁先生違反了《看房確認(rèn)書(shū)》上關(guān)于“看房信息除于原告處成交外,不得再以其他任何形式成交或告知他人”的相關(guān)約定,以其逃避中介費(fèi)為由,一紙?jiān)V狀將梁先生告上了法庭。

法庭上,雙方對(duì)是否存在違約情況各執(zhí)一詞。中介公司認(rèn)為,雖然最后沒(méi)有促成房屋的買(mǎi)賣(mài),但其提供了必要的中介服務(wù)。中介稱,看房時(shí)梁先生對(duì)其介紹的房屋很滿意,中介便與房東溝通購(gòu)房事宜。事后,原被告及房東多次溝通購(gòu)房操作等具體情況,但梁先生一直聲稱還需考慮,最后卻繞過(guò)原告買(mǎi)了房子,違約在先,應(yīng)該支付中介費(fèi)。

“當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員說(shuō)簽確認(rèn)書(shū)和我是沒(méi)有利益沖突的,只是他們用來(lái)統(tǒng)計(jì)工作總量的憑證,所以我就簽了?！绷合壬嬖V法官,自己簽的時(shí)候并沒(méi)有細(xì)看內(nèi)容,業(yè)務(wù)員也沒(méi)有提醒和明確條款說(shuō)明?！拔矣X(jué)得第一家中介服務(wù)態(tài)度好,自然選他們?！?/p>

對(duì)此,法官提出,同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布,買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的,有權(quán)在多個(gè)中介公司選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易,此行為不屬于“跳單”違約。梁先生在看完房后,中介公司在其應(yīng)允下為其與房東溝通買(mǎi)房事宜,付出了勞動(dòng)力,提供了一定的前期服務(wù)。在法官的調(diào)解下,梁先生表示愿意支付1000元作為補(bǔ)償款,中介公司也同意了該調(diào)解方案。

■以案釋法

房源非獨(dú)家消費(fèi)者可自選中介

該案承辦法官周-溧表示,現(xiàn)在不少市民通過(guò)中介看房時(shí)常被要求簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》,而想買(mǎi)理想房源的顧客都會(huì)貨比三家,在不同的中介看房,而最后沒(méi)有通過(guò)與其簽訂合約的中介達(dá)成買(mǎi)賣(mài)被告上法庭的例子不勝枚舉。

針對(duì)上述情況,周-溧提醒,房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)中介與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效,消費(fèi)者不應(yīng)用從中介獲得的房屋信息私下與房東達(dá)成買(mǎi)賣(mài),但房源如果非某中介公司獨(dú)家擁有,消費(fèi)者則可以通過(guò)合法途徑獲取房源信息,有權(quán)選擇更好的中介公司,在接觸相關(guān)中介公司時(shí),消費(fèi)者可以告知對(duì)方僅接受免費(fèi)的咨詢服務(wù),并做好留證,避免日后產(chǎn)生糾紛。

購(gòu)房后遇降價(jià)買(mǎi)家反悔

2011年7月,葛先生通過(guò)中介看中了一套別墅,價(jià)值500萬(wàn)元。中介作為居間人,促成葛先生與房主李女士簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定,由葛先生先支付10萬(wàn)元定金,若有一方中途違約,須賠償對(duì)方違約金10萬(wàn)元。

但讓葛先生沒(méi)想到的是,協(xié)議簽了沒(méi)多久,房?jī)r(jià)就開(kāi)始下降。葛先生心生懊惱,但因之前有約在先,如果違約就要自行擔(dān)責(zé)。但眼看房?jī)r(jià)一降再降,葛先生坐不住了。于是,葛先生以自己名下已有兩套房屋,違反了房屋“限購(gòu)令”為由,要求房主退還定金。

葛先生稱協(xié)議中載明:“在履行過(guò)程中如遇國(guó)家政策、法規(guī)不許可時(shí),甲、乙雙方在得知的一個(gè)月內(nèi)向雙向返還所得錢(qián)或物,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。

而李女士表示,雙方在交易時(shí),葛先生已經(jīng)明確提出因其名下已有兩套房屋,此套房子要過(guò)戶到他人名下,顯然是知道房屋調(diào)控政策的?，F(xiàn)葛先生違約在先,理應(yīng)是其賠償10萬(wàn)元違約金。

葛先生認(rèn)為,中介作為專業(yè)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間人應(yīng)明確告知限購(gòu)政策的內(nèi)容及后果,致使其在不了解政策具體內(nèi)容的情況下簽訂了購(gòu)房合同,損失了10萬(wàn)元定金。為此,葛先生將矛頭對(duì)準(zhǔn)了中介,將其告上了法庭,要求中介賠償10萬(wàn)元損失。

在案件審理過(guò)程中,中介明確表示,葛先生簽約時(shí)提出會(huì)將其房屋的產(chǎn)權(quán)登記在其親戚名下,其已經(jīng)履行了作為中介的居間義務(wù),促成交易。

最后,在法官的釋法下,葛先生向法院申請(qǐng)撤訴。

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