二手房買賣合同糾紛

根據(jù)《合同法》一百零七條的規(guī)定，一方當事人違反合同的約定，應當承擔違約責任。因此關于二手房買賣合同中賣方違約而導致的糾紛可以根據(jù)合同法的規(guī)定要求對方承擔違約責任。

xx區(qū)人民法院受理了一起房屋買賣糾紛案件，xx路某單元501戶房主王某因沒有履行房屋買賣協(xié)議中的規(guī)定，造成了房屋買主徐某的經(jīng)濟損失。法院一審判決：被告王某于本判決生效后10日內雙倍返還原告定金共計人民幣4萬元，并賠償原告租金損失人民幣48000元。

原告徐某訴稱，2009年6月21日原告與被告王某簽定了一份房屋轉讓協(xié)議，約定王某將本市xx路某單元501戶轉讓給徐某，過戶時間定于7月下旬至8月上旬。協(xié)議簽定后，原告于簽定協(xié)議當日交付被告定金人民幣兩萬元，但被告以種種理由不予辦理房屋過戶手續(xù)。原告為支付被告的房款，于2009年7月1日將自己正在居住的房屋轉賣他人，由于被告不按規(guī)定履行協(xié)議，致使原告無房居住，只得租賃他人房屋居住，造成了租金損失。為此，原告請求法院依法判令被告雙倍返還定金人民幣4萬元，并賠償原告租金損失人民幣48000元。

被告王某則辯稱，其沒有違約行為，是原告違約在先未付清房款，導致被告不能履行相應義務。原告的損失是其自己行為導致的，與被告無關。

案件審理過程中，被告表示同意繼續(xù)履行協(xié)議，即同意仍按原協(xié)議價格賣給原告。原告亦同意履行雙方簽定的協(xié)議，并持余款185萬元的存折到法院要求與被告履行協(xié)議。隨后，被告又告知法院暫時無法騰房，要求給其兩年期限再將涉案房屋騰交原告。

法院對此案審理認為，原告與被告簽定的協(xié)議合法有效，具有法律約束力，原、被告應全面履行。根據(jù)原、被告簽定的協(xié)議，原告支付房款與被告辦理過戶手續(xù)并無時間先后順序，且對過戶時間雙方進行了明確約定，即2009年7月下旬至8月上旬，但被告未在規(guī)定的時間內辦理過戶手續(xù)。本案在訴訟進行中，原告在規(guī)定時間內備齊了房款，但被告卻聲稱其無房可搬，這表明被告在與原告簽定協(xié)議時就并非是以真實的意思出賣其房屋，對此協(xié)議不能履行的責任，被告負有完全的過錯。因本案合同已無法實際履行，且原告也要求解除合同，故原、被告所簽協(xié)議應予以解除，被告應將定金雙倍返還原告。另一方面，原告為湊齊房款而將其自己的房屋賣給了他人，由于被告的違約行為致使原告遭受了租金損失，對該損失應由被告賠償原告。法院于是依法作出上述一審判決。

王富利律師點評：

本案是一起由于二手房買賣產(chǎn)生的糾紛，賣方在與買方簽訂買賣合同后，因房價的上漲而違約，不想出賣已簽訂合同的房屋。王律師代理本案后，經(jīng)過分析，提出兩個建議：1、可以要求繼續(xù)履行合同，賠償違約金。2、解除合同，雙倍返還定金，并賠償損失。

本案委托當事人一開始接受第一個建議，要求繼續(xù)履行合同工，后來又變更訴訟請求，同意解除合同并要求違約金。本案被告的違約意圖很明顯，在庭審中以無房居住為由，拒不交付房屋，這顯然是與合同簽訂時的真實意思表示是違背的。合同一經(jīng)簽訂，沒有無效和撤銷的事由，雙方就必須遵守合同的約定，否則需要承擔違約帶來的法律后果。在本案的判決中，法院最終采納原告的代理意見，判決被告返還定金，并賠償原告的損失。

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