目前，市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時(shí)有不同的要求，需要滿(mǎn)足不同的條件。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，上下家必須解除房屋原來(lái)存在的買(mǎi)賣(mài)限制。

1.“老式私有宅院”需滿(mǎn)足兩個(gè)條件

一般來(lái)說(shuō)，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋作為二手房上市交易須滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的(一般是區(qū)縣一級(jí))人民政府批準(zhǔn)出售;二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金;若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿(mǎn)足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類(lèi)房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)上述條件如何實(shí)現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。

2.售后公房買(mǎi)賣(mài)需同住人簽字

根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買(mǎi)賣(mài)，在實(shí)際操作中，這里包括兩個(gè)步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類(lèi)公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買(mǎi)賣(mài)很難成功。

3.非獨(dú)立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

非獨(dú)立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)沁@類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓是無(wú)法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不能作為二手房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

4.權(quán)利受限制的二手房買(mǎi)賣(mài)

常見(jiàn)權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類(lèi)：一是設(shè)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋。買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買(mǎi)賣(mài)這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

共有二手房出售需全體共有人同意

我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，上下家應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，下家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書(shū)面授權(quán)書(shū)，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，下家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起訴訟要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效時(shí)，如果下家是善意購(gòu)房，即不知道上家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，法院一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。

“兩個(gè)定金”作用大不同

定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題，主要原因是上下家沒(méi)能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在上下家對(duì)中介進(jìn)行委托的過(guò)程中，用來(lái)?yè)?dān)保上下家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屆時(shí)下家反悔不來(lái)與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要承擔(dān)定金被上家沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，用來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)然，上下家也可以不通過(guò)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來(lái)保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

“故意超貸”風(fēng)險(xiǎn)大

貸款成功是二手房買(mǎi)賣(mài)成功很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。銀行批準(zhǔn)按揭貸款申請(qǐng)要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請(qǐng)人的還款能力。按照規(guī)定，銀行對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中的貸款額度有一定限制。如今房?jī)r(jià)不斷上漲，于是出現(xiàn)一種不規(guī)范的操作：上下家簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，價(jià)格低的一份是真實(shí)的，價(jià)格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請(qǐng)超過(guò)真實(shí)房?jī)r(jià)正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。

從法律上說(shuō)，這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無(wú)效。若銀行在審查時(shí)有證據(jù)表明貸款申請(qǐng)人(下家)“故意超貸”，則會(huì)拒絕下家的貸款申請(qǐng)。從交易過(guò)程看，上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條，并辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風(fēng)險(xiǎn)外，還要支付虛假報(bào)高房?jī)r(jià)部分的契稅等額外支出，及上家不予退還虛假報(bào)高房款的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為保證交易安全順利進(jìn)行，上下家應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定申請(qǐng)按揭貸款，避免通過(guò)上述違規(guī)手段獲取貸款。

下家須實(shí)地查看上家房屋有無(wú)出租

如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，在同等條件下，房客享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。上家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，房客最晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，上家在得到房客出具的書(shū)面表示后，可將房屋賣(mài)給其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣(mài)給他人，則房客有權(quán)向法院主張買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。對(duì)于下家而言，為避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。

三方需明確各自的權(quán)責(zé)利

上家在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書(shū)面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，上家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”、“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀，以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議上家應(yīng)有一份原件。需要注意的是，有些中介采用復(fù)寫(xiě)紙簽訂委托合同，一式幾份，上家在首頁(yè)上的簽字會(huì)復(fù)印到另外幾份上。因此，上家應(yīng)注意到合同的空白處有可能會(huì)被誤視作你授權(quán)由中介填寫(xiě)，需明確自己是否有此意愿。

下家通過(guò)中介找上家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與上家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買(mǎi)方收取定金的規(guī)定。下家與中介簽訂的書(shū)面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。下家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，下家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過(guò)上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)應(yīng)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

中介以促成上下家交易成功作為收取傭金的前提。因此，中介為防止上下家簽訂居間合同后不愿簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，往往會(huì)在居間合同中約定“發(fā)生這種情況時(shí)，上下家需付違約金給中介公司”，上下家對(duì)此應(yīng)特別注意。

妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)

上下家簽好買(mǎi)賣(mài)合同后，除了收付房款、辦理過(guò)戶(hù)外，還有一些后續(xù)問(wèn)題如戶(hù)口遷移、維修資金過(guò)戶(hù)等。對(duì)此，上下家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，上下家應(yīng)將下家付款方式與上家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)付房款35%，他項(xiàng)過(guò)戶(hù)(水、電、煤、戶(hù)口遷移等)后再付房款的5%.在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金;超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之，買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來(lái)的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。